万科城土地属性.ppt

宁波公司 2010年6月 镇海新城南区绿核北综合体项目可研报告 第一部分：项目土地属性分析第二部分：市场竞争分析及产品解决方案第三部分：项目经营计划及财务测算 第四部分：土地获取方式及风险分析第五部分：公司运营影响及资金解决方案第六部分：总结与建议 本项目基本指标详见下表： 项目位置 行政区 宁波市镇海区 地段 二类居住用地 占地面积 代征地面积 ? 0 计容积率建筑面积（㎡） 可售面积 净地面积 22.6777万㎡（340.17亩） 住宅面积 小计 22.6777万㎡（340.17亩） 非住宅面积 容积率 1.6—2.4（综合2.1） 酒店 ? 商业 地价 地价总额（亿元） 底价 21 ?车库(不含地下) 不可售面积 测算价 小计 土地单价（万/亩） 底价 617.34（综合） 测算价 不计容积率建筑面积 可售面积 可售楼面地价 （元 /平米） 底价 4291（综合） 不可售面积 测算价 小计 土地使用权归属 宁波市镇海区国土资源局 土地规划用途 住宅、商业、酒店综合用地 转让方式 挂牌 绿核北综合项目位于镇海新城南区，紧邻中心城区，是北高教园区组成部分、正发展成为高品质城市居住区和商业中心 地 人 钱 注：数据来源于统计局 面积 人口 经济 市域面积 建成区面积 常住人口 户籍人口 GDP 二产比例 人均可支配收入 （平方公里） （平方公里） （万人） （万人） （亿元） （%） （元／人） 9816 346 719 571 4214.6 53.3 27368（市区） 4 1 2 6 3 5 南：万科在鄞州占了较大的市场份额，有很好的市场基础和政府背景，但无后续项目 东：政府重视，整体规划好，条件成熟，但近期出让土地量少。 北：大桥经济辐射，政府有整体规划，目前属于起步阶段，具有较大的发展潜力 西：政府整体规划启动，开发属初级阶段， 城市发展方向：北联、南统筹、东扩； 板块角色：位于镇海新城，与国家级高新技术开发区仅一江之隔，到市中心方便，现状配套实施齐全，政府规划完善。 城市基本状况 城市发展方向及板块城市角色 水岸 华府 宗地 慈城 集士港 轨道交通：规划建设中的2号线1期（2015年建成通车）到达地块南侧，地块离最近站点约1公里，通过2号线1期可在市府站换乘1号线， 轨道交通将迅速提升地块所在区域价值 宗地 1号线 2号线一期 道路交通：新城现可通过环城北路、常洪隧道到达市区，到达三江口20分钟车程；随着明州大桥（2010年10月）通车，到达江东等区域更加便捷。随着连岛大桥的通车（已通车），新城已成为舟山到达宁波的重要枢纽 1）车行交通：现有交通可通过主干道环城北路、世纪大道快速到达江北、江东区域，未来通过东外环以及绕城高速可快速到达城市各个区域。 未来规划的院士桥建成后，交通将更加方便。 2）公交情况：周边50米内，公交站点3站，可到达高新区、江东家乐福、鄞州麦德龙以及南站都主要交通枢纽。 明州大桥 绕城高速 常洪隧道 三江口 环城北路（规划轻轨2号线沿线） 宗地 连岛大桥 北外环 院士桥 随着庄桥机场、火车北站搬迁，镇海新城将更为快速的融入甬江以北的城市片区，并将同甬江以南的东部新城、高新区、江东区形成绕城环线内互动发展的格局 宗地 镇海经济开发区 镇海化工区 镇海拥有以镇海炼化、镇海发电厂为代表的国家重点企业以及以韩国LG、台湾金丰、日本东芝为代表的国际著名企业，镇海已形成以机械电子、精细化工、石油能源、轻纺食品为主体的工业格局2008年全社会工业总产值1587亿元，同比增长20%，其中区属工业总产值618亿元，年销售收入超亿元企业超过120家。 高新区09年有40万拆迁，涉及近2000余户。 江北区域09年计划拆迁60万平米，涉及2000余户，上半年已完成拆迁40万平米，涉及1700余户。 沿海产业带 高新区 明州大桥 江北区域 三江口 江东区域 庄桥机场 连岛大桥（至舟山） 火车北站 镇海新城城市规划完善，规划人口45万，是未来集商贸商务、教育科研、行政文化、现代居住为一体的综合性新城，发展潜力大 新城南区 新城北区 1）项目所在新城南区：新城南区区总用地19.5平方公里，规划人口20万，为高教园区的组成部分和公建配套服务区；以及未来的高品质城市居住新区。 2）新城北区：新城北区，总用地面积26.5平方公里，规划人口25万，未来的行政、商业、商务、居住等功能的综合性城市北部中心，未来北部的综合客运交通枢纽所在区域。 宗地 镇海新城南北区之间将建占地5000亩，设施齐全的城市绿肺——宁波植物园，植物园分为体育休闲园、植物博览园、都市森林区，计划2014年对外开放 新城南区 新城北区 宗地距离植物园仅2公里。 规划示意图 宗地 宗