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第六章屋建筑维修理  学习目标 1、了解房屋建筑维修管理的主要内容. 2、掌握房屋建筑维修标准、操作规程、房屋完损等级的评价标准和方法，以及维修工程质量保障体系的组成. 3、重点掌握房屋建筑维修施工管理的主要内容,尤其是维修施工技术和工程质量管理的主要内容及解决问题的有效方法。 6.1 房屋建筑维修管理概述 6.1.1 房屋建筑维修管理的基本知识 6.1.1.1 房屋建筑维修的概念 是指房屋建筑自建成到报废的整个使用过程中,为了维护和改善房屋的使用功能，保证和延长房屋的使用年限，而进行的各种养护和修复的活动。（维修活动本身） 6.1.1.2 房屋建筑维修管理的概念 对房屋建筑维修的各项活动进行的计划、组织、协调、管理等工作。目的是节省费用、缩短工期、取得良好的经济、社会和环境效益。（对维修活动的管理） 6.1.3 房屋维修管理的原则----指导思想是:实行“管养合一”（以小养护为主，实行综合有偿服务） 1.经济、合理和适用的原则：（保质量的同时抓经济促高效） 2.维修与养护相结合的原则：（合理及时的养护时减少维修的重要手段） 3.区别对待原则：（对不同结构、不同等级标准的建筑采用不同的维修方法和不同的维修标准） 6.2 房屋建筑维修管理的内容 房屋建筑维修管理的内容包括：对房屋建筑的维修计划、维修施工、维修技术和施工质量等的管理。 6.2.1 房屋维修计划管理 1.房屋维修计划：是指在一定的时期内，对房屋建筑维修的目的、要求、内容和步骤以及所需经费等一系列问题作出安排，并以文字的形式形成对房屋建筑维修工作具有规范作用的指导性文件。（计划本身） 2.房屋维修计划管理：对房屋建筑维修计划中确定的内容、步骤、以及人、财、物等方面，进行具体的组织、安排、落实和控制的一系列活动。（管理本身） 3.房屋维修计划管理的目的 1.有计划的进行养护和维修，可以避免盲目性，确保房屋安全和正常使用。 2.保证维修资金的合理使用，使其发挥最大的经济效益和社会效益。 3.提高物业管理企业的维修管理水平，实现维修养护目的。 4.房屋建筑维修计划的编制 从实际情况出发，依据法律法规和《物业服务合同》编制房屋建筑维修计划。 1.年度计划：与工程量、工期、成本、安全等有关。 2.季度计划：在年度基础之上按照均衡生产原则和季节特点编制，要确保年度计划的顺利完成。 3.月度计划：依据季度维修计划、区分房屋建筑损毁情况，按照轻重缓急原则编制。要确保季度计划顺利完成。 总之：逐步细化、层层明确、区分缓急、确保总目标顺利完成。 5.房屋建筑维修计划的执行和控制 房屋建筑维修计划的执行和控制主要是指对维修工程的进度、数量、质量‘成本和安全等方面的控制管理。 在计划执行过程中要进行经常性的监督检查和考核工作，及时发现并解决执行中出现的问题。 6.2.2.3 房屋建筑维修工程施工组织设计 1.大型维修施工工程组织设计内容 2.一般维修工程施工方案内容 3.小型维修工程施工说明的内容 6.2.3.2 房屋建筑维修技术管理的基本职能 1.参与制定房屋建筑维修设计方案 2.负责房屋鉴定和接管工作 3.掌握房屋结构完损情况 4.制定和监督执行房屋建筑维修范围、维修原则和技术标准等。 5.监督检查维修工程并负责维修工程验收和技术鉴定 6.审核住户申请增搭建工程和改造工程 7.建立和管理房屋建筑技术档案 8.积极参与维修工作的政策、制度研究，负责制定各类房屋建筑技术管理规定。 6.2.3.3 房屋建筑维修技术管理内容 1.房屋建筑的查勘鉴定 2.房屋建筑维护 3.维修设计和维修方案的制定 4.维修工程的监督 5.维修工程的验收 6.房屋建筑技术档案的建立和管理 7.技术责任制的制定、执行和检查 6.2.4.2 房屋建筑维修工程质量保障体系 其组成包括三个方面的内容 1.思想教育、宣传和培训体系 2.质量控制体系 3.组织保障体系 6.3 房屋建筑维修的分类与考核 6.3.1 房屋建筑类型 6.3.1.1 按房屋建筑使用性质分类 工业建筑（厂房、仓库等） 民用建筑：居住性：住宅小区、别墅