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商品房预售监管培训 成都市房屋产权登记中心2013年10月 商品房预售许可相关业务 第一部分：商品房预售许可 第二部分：商品房市场监管 第三部分：车位同步预售 第一部分：商品房预售许可 一、相关规定 二、申请资料 三、注意事项 四、操作流程 商品房预售许可相关规定 《城市房地产管理法》 《行政许可法》 《商品房销售管理办法》 《城市商品房预售管理办法》 商品房预售许可相关法律法规 行政许可：行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。 《行政许可法》 商品房预售许可相关法律法规 房地产开发：在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 《城市房地产管理法》 商品房预售许可相关法律法规 商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 《商品房销售管理办法》 《城市商品房预售管理办法》 商品房预售许可相关法律法规 商品房预售许可的几个要素 1、商品房开发主体（房地产开发企业） 2、客体（商品房） 3、条件（在建设中，未完成竣工验收备案） 二、商品房预售许可申请资料 1、商品房预售许可申请表 申请表可手写亦可打印，但不得涂改；否则涂改处应加盖公章 2、开发企业营业执照、资质证书 需提供副本原件及复印件；必须按规定进行年检；需在有效期内 3、介绍信/授权委托书、经办人身份证明 应加盖公章，且应在有效期内 4、《土地使用权证》 国有土地必须为出让方式取得；目前我市工业用地、教育科研用地上建造的房屋不纳入预售商品房范畴；土地设定抵押的需提交抵押权人出具的同意销售函。 法律依据：《物权法》第191条 5、建设工程规划许可证及总平面图 需提交原件及复印件；凡规划设计调整重新核发总平图的，应将前后核发的多张总平图一并提交。 6、施工许可证（复印件）及施工图设计文件（结构专业） 预测报告、楼盘表和施工图设计文件审查报告标示的预售房屋结构应当一致 7、工程施工合同（复印件）及施工进度说明 8、商品房预售方案（含括商品房预售款监管协议、监管银行营业执照[复印件]） 自2010年2月1日起，中心城区商品房预售方案实行网上政务大厅申报、审核制度。审核通过的预售方案一式两份，一份交房管部门存档，另一份在销售现场公示。 9、房屋面积预测报告 预测报告审核归档需10个工作日，应提前报审。根据市房管局与市规划局2013年联席会议定：房管部门对预测报告核发后将数据传输给规划部门审核，规划部门在1个工作日后反馈“合规性”意见，逾期视为无意见。 10、公安机关出具的地址证明 法律依据：《成都市门（楼）牌管理办法》（市政府令第119号）第四条 【其他要件】： 11、高层建筑需提交消防设计文件审核材料 法律依据：成都市人民政府办公厅关于切实加强高层建筑消防安全监管工作的通知（成办发〔2010〕99号） 12、暂定资质的开发企业，应提交有赔偿能力的企业法人出具的担保函、附担保单位营业执照（复印件） 法律依据：住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号） 13、联建项目应提交联建协议，明确房屋分配内容 法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号） 14、前期物业管理资料： （1）前期物业服务企业招投标中标备案表 （2）前期物业服务合同 （3）临时管理规约 注意事项 3、预售方案注意事项： （1）办理商品房预售许可时，如发现商品房预售方案不符合本规定的，可暂停办理。 （2）开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模。商品住宅项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可。 （3） 对已经办理预售许可的，应一次性将全部房源按预售方案申报价格公开对外销售，不得分批、分次销售。 （4）商品住宅项目保留自有房产的应当符合“少量、合理”原则。 （5） 商品房预售方案一般不得变更。确需变更已审核的商品房预售方案的，应提交房产管理部门审核。 注意事项 4、预售条件： （1）国家规定：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。 （2）我市规定：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，或完成基础工程达到正负零的标准。 【特殊情形】：申请预售楼栋基底对应地下室无法修至正负零的，未完工部分基底面积不超过25%，主楼主体结构工程完成规划地上层数的25%以上，可以出具相关申请后办理预售许可，未完成部分不纳入预售范围。 注意事项 5、其他注意事项 （1）.提前进行房屋面积预测绘：预测报告审核归档工