房地产开发与管理概述.pptVIP

* * （四）金融机构 金融机构一般以资金提供者身份参与房地产开发。房地产金融业务必须通过一定的金融机构才能完成。 在房地产开发过程中需要两类资金： 开发建设过程的对开发商的“开发建设贷款”； 项目建成后用于支持购房者的“抵押贷款” * * （五）土地所有者或土地当前的使用者 城市土地国有，农村土地集体所有 对应开发用地的获取方式： 从土地所有者（即国家）手里获取土地使用权，为土地出让方式； 从当前的土地使用者手里获取土地使用权，为土地转让方式； * * （六）专业顾问 建筑师 工程师 规划师 景观建筑师 环境顾问 交通顾问 房地产估价师 会计师 地产代理 物业管理师 市场研究专家 经济师及造价工程师 律师 * * （七）消费者（购房者及租户） 每个人和机构都是房地产商品的消费者。人人都需要住房，每个机构都需要一定的建筑空间来从事其生产经营活动，而不管这些房屋是购买的还是租赁的。 需求：真实的需要、投机需求、引致需求 从市场买家的角度：自用型和投资型 自用型购买者的主要约束条件：购买能力 投资型购买者主要考虑：预期收益的大小 * * 第三节 房地产开发企业 一、房地产开发企业的特征 二、房地产开发企业的分类 三、房地产开发企业的设立 四、房地产开发企业的资质 * * * * 一、房地产开发企业的特征 房地产开发企业是指以房地产开发建造为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营，独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。 * * 房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业。随着市场化进程的加快，其经营性功能日渐突出，主要职能表现在对内部资源和市场资源的重组过程。 房地产开发企业是典型的资金、技术、人才密集型企业。 政府对房地产业的干预的力度强，环节多。 房地产开发企业生产及经营的产需链条长，环节多。对企业的整体运作水平和资源整合能力要求高。 * * 二、房地产开发企业的分类 依所有制性质划分： 公有制房地产开发企业 全民所有制和集体所有制 非公有制房地产开发企业 民营和涉外 混合所有制房地产开发企业 上市股份多元化、资产重组、制度革新，产权与经营权相分离 * * 依经营业务范围划分 专营公司：专门从事房地产开发与经营的公司 兼营公司：从原来的经营范围扩大到房地产开发与经营的企业。 依企业的资质等级划分： 根据《房地产开发企业资质管理规定》房地产企业按照企业条件分为一、二、三、四级 * * 按照政府审批性质划分 房地产开发专业公司 长期专业从事房地产开发的企业，一般资金技术实力雄厚，具有较高的资质等级和综合开发能力 房地产开发项目公司 从事单项房地产开发经营的企业，一般在开发项目立项的时候申请成立，在项目开发经营完成后解散。 * * 三、房地产开发企业的设立 1998年7月20日，国务院常务会议通过了《城市房地产开发经营管理条例》，其中房地产企业设立条件为： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： 有100万元以上的注册资本； 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定 * * 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合上述规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记，工商行政管理部门对符合条例规定条件的予以登记。 工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，还需听取同级房地产开发主管部门的意见。 房地产开发企业领取营业执照之后，还需持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同。 * * 四、房地产开发企业的资质 建设部于2000年3月29日发布了《房地产开发企业资质管理规定》。 我国房地产开发企业资质按照企业条件分为4个资质等级。 * * 　一级资质 注册资本不低于5000万元； 从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达100％； 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； * * 一级资质（续） 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 工程技术、财务、统计等