房地产开发与经营概论.pptVIP

一、房地产开发法律体系 按房地产开发立法层次分 房地产开发法律。由全国人民代表大会或常务委员会制定和颁 布。一般以“法”的形式出现，主要有《房地产管理法》、 《土地管理法》、《规划法》、《建筑法》和《招标投标法》等。 立法层次上的法律还包括最高法院的一些司法解释。 房地产开发法规。由国务院或省级地方人大制定或颁布，一般以“条例”形式出现，主要有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产拆迁条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》等；还包括 各省级人大制定与此相适应的条例等。 房地产开发规章。由国务院下属部委或省级地方人民政府制定颁布。一般以“办法”、“规定”形式出现。如《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理规定》等 房地产开发其他相关法律法规。如《物权法》、《公司法》、 《合同法》等。 按内容分 房地产开发的基本法律规范。如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理条例》等 房地产开发前期阶段的法律规范。包括涉及土地使用、开发拆迁、规划设计方面。如《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁条例》、《建筑工程设计招标投标管理办法》、《建设工程勘察设计管理条例》等 房地产开发建设阶段的法律规范。包括建筑施工和建立法律规范。如《施工招标投标管理办法》、《建筑工程施工许可管理办法》、《建设工程监理范围和规模标准规定》、《工程监理 资质管理规定》等。 房地产开发交易服务阶段法律规范。包括房地产交易和物业管理的法律规范。如《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理规定》、《城市房屋修缮管理规定》、《物业管理条例》等。 房地产权属登记管理的法律规范 主要是《城市房屋产权产籍管理暂行办法》 负责工程施工的迪拜纳赫勒集团透露，整个填海工程要耗用3000万吨岩石和3亿立方米海沙。从2003年9月宣布修建“世界岛”到2004年4月第一个岛屿露出水面，仅仅用了半年多的时间。设计者考虑到将来世界岛建成后，每年将会有将近25万定居者和游人前往，在群岛中以位于中心的冰岛为交通枢纽，设计修建了5条航道、4个运输中心和2000多个泊位，备有60艘大型运输船和400艘类似城市中出租车的“计程艇”，将来游人可以从这里搭乘小艇来往于各岛之间。项目没有任何人造或化学材料，岩石来自阿联酋各地的采石场，而沙子就取自迪拜。“世界岛”是地球上最昂贵的房地产，每个岛的面积从2300平方米到8360平方米不等，每个岛的价格大约在1500-5000万美元。 由于拥有高素质的环境以及丰富多彩的文化（因为80%的人口是外国人的缘故），到迪拜的旅游者以模特、艺术家、商人等高收入阶层居多。在迪拜王储的提议之下，知名企业家Al-Maktoum投资兴建了美轮美奂的Burj Al-Arab酒店（因其外观酷似一张出海的风帆故又称为风帆酒店）。 风帆酒店的工程花了5年的时间，2年半时间在阿拉伯海填出人造岛，2年半时间用在建筑本身，使用了9000吨钢铁，并把250根基建桩柱打在40米深海下。饭店由英国设计师W.S. Atkins设计，外观如同一张鼓满了风的帆，一共有56层、321米高，是全球最高的饭店，比法国艾菲尔铁塔还高上一截。所有的202间房皆为两层楼的套房，最小面积的房间都有170平方米；而最大面积的皇家套房，更有780平方米之大。而且全部是落地玻璃窗，随时可以面对着一望无际的阿拉伯海。七星级酒店房价最低也要900美元，总统套房则要1.8万美元 。这里种植每一棵树的代价都要在3000美元以上。 投资决策阶段（可行性研究阶段） 项目报批与前期工作阶段 建设实施阶段 租售与服务阶段 第二节 房地产开发的程序 房地产项目一般需要上述四个大的阶段，但对于某些具体项目可能存在工作交叉。 一、投资决策（可行性研究）阶段 投资机会与位置选择 市场环境、需求、竞争分析 项目规划方案设计与市场细分分析 详细的技术经济分析 财务分析 风险与收益分析 二、前期工作阶段 取得开发建设用地使用权 我国土地使用权可以通过划拨、国有土地使用权出让和转让取得 目前，经济适用房和廉租房的土地使用权可以通过划拨；而所有面向市场的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营行用地需通过公开招标、拍卖或挂牌方式出让 签订合同或获得批文，缴纳出让金及税金、领取《国有土地使用证》 开发项目立项与报批 房地产开发项目纳入固定资产投资计划，要根据城市规划、年度建设用地、和市场需求，报批有关部门批准。 立项时要提供可行性研究报告 领取《房地产开发项目手册》 在取得土地使用权后15日内到建设主