汽车站南侧地块研究.pptVIP

车站南路汽车站南侧地块研究 谨呈： 地块仅西侧临车站路，呈不规则的三角形，不利于后期的规划布局 用地面积：10106.8平米（合15.16亩） 容积率：4.5~~6 建筑密度≤35% 建筑退让 车站路，裙房退20米，高层退30米 项目地块目前主要附着物主要为公建设施，无拆迁安置问题 项目地块目前为汽车修理厂和前进村村委会，北侧临近规划中的枣庄路，南侧临舒同宾馆 项目临近汽车站、火车站，交通便利，周边公交线路众多 距离火车站 米 距离汽车站 米 周边公交线路有：2、3、4、5、7、8、10、12、15、16、17、18、20、21等近20条 车站路和中州路规划为南阳市“三纵三横”的骨干道路 项目周边主要分布有化工商店、专修学校、宾馆、小商品市场 地块呈不规则的三角形，不利于建筑规划 地块附作物主要为公建设施，可迅速完成拆迁 地块临车站路，距离火车站、汽车站都非常近，交通便利，车流量和人流量都很大，地块商业价值巨大 地块周边主要分布有化工商店、专修学校、宾馆、小商品市场，普遍租金价格较低，临街商铺单位月租金约为100元左右，学校单位月租金约为20元左右。 整体来看，项目的商业价值大于住宅价值。 商业全铺，共5层结构公建两栋，一栋22层，一栋28层 原方案中主要指标如下： 总建筑面积：47673㎡（不含地下室建筑面积）； 商业建筑面积：18025㎡； 公建建筑面积：29648㎡； 容积率：4.72 地下室建筑面积：5975㎡； 建筑基底面积：3605㎡； 建筑密度：35.7%； 商业面积过大，变现速度慢，底框结构建造成本较高，高层商业成活难度大 根据市场调研，火车站商圈中设计有5层商业的建筑数量非常少 在高楼层商业中，除工贸外，百乐、华恩等商场的4、5层商业经营情况非常差 公建部分，楼间距仅20米，不符合高层建筑设计规范，规划审批较难通过 整体规划，以商业为主，以公寓为辅，规划中以解决商业部分为主要目标 商业部分，需合理控制商业面积，过多的面积，不利于迅速回款和商业成活 商业部分，需考虑原地块中商家资源的利用，比如海蓝岛学校和联想电脑学校，可以进驻商业的高层部分 公寓部分，定位的方向为混合型公寓，增大客户层面，包含居住、办公、投资等类型；公寓面积可控制在50-70平米之间 可实现总建筑面积45195平米，容积率4.47商业面积11040平米，公寓面积34155平米 商业共4层 进深25米 1、2层设置连体式商铺 3、4层设置集中式商铺 单层面积2760平米 总面积11040平米 公寓为5层及以上 进深15米 共27层 单层面积1265平米 总面积34155平米 总建筑面积45195平米 容积率：4.47 方案特点分析 优点： 纯街铺设计，容易被市场所接受，可实现快速回款，提高资金利用率 操作比较简单，适合于小型开发模式 缺点： 容积率比较低，只实现了4.47的容积率，损失了部分利润 可实现总建筑面积67322平米，容积率6.66商业面积14240平米，公寓面积53082平米 商业共4层 全铺 1、2层临街部分设置连体式商铺，较深部分设置室内步行街 3、4层设置集中式商铺 单层面积3560平米 总面积14240平米 公寓为5层及以上 尽可能满铺 共27层 单层面积1966平米 总面积53082平米 总建筑面积67322平米 容积率：6.66 3 方案特点分析 优点： 容积率实现的比较高，达到了6.66，最大限度的吃足了规划条件，从而有机会实现最高的项目利润 缺点： 容积率指标，是否超标？ 商业内街的形式，可能不被市场所接受，影响回款速度 如果必要的话，需要对室内步行街进行招商和部分返租承诺，操作比较负责，不适合与小规模开发 产品售价评估的主要方式 商业估价 1、租金反推法（目前该区域商铺单位月租金仅为100元，按照10%的投资回报率，售价仅为12000元，明显偏离了市场价格水平）不适合于本项目 2、市场比较法 3、趋势分析法 公寓估价 1、市场比较法 2、趋势分析法 3、成本加成法（地价水平暂时未知）不适合于本项目 市场比较法中，商业参比的对象为名门华府公寓参比的对象为世奥国贸 商业项目中 新华城市广场，从产品形态上与本案，差异太大，没有可比性 名门华府项目，为3层商铺，无论从体量上还是产品形态上都比较类似 公寓项目中 目前市场上在售的项目有世奥国贸，产品形态比较类似，具有可比性 预计2012年本案商业一楼售价约为：42314元/平米 名门华府于2010年4-5月份销售商铺， 商业一楼成交均价约为2.5万/㎡ 预计2012年本案商业二楼的价格为23273元/平米预计2012年本案商业三、四楼的价格为6347元/平米 按照商业价值伴随楼层递减的规律 商