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高德海普研究：商业地产策划与营销（上） 商业地产之新在于它能够带来的 PART 1 中国商业地产发展背景 一．政策背景 楼市调控政策频频出击，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产，人们注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。 二．行业背景 商业物业相比住宅具有两个重要特征：1、收益相对稳定并且长期化 ；2、能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险。 住宅市场调控后，处于从属地位、相对不受重视的商业地产迎来了前所未有的发展契机。 中国商业地产发展现状 一．持续快速增长，区域泡沫化风险增大 2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28％；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15％～20％。而10％，是购物中心通常可接受的警戒线。 二．零售增长放缓、商业项目并购频现 三．实体店体量大，电商增量势头迅猛，融合模式多样化 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较上年增长达42.8％，但只占到零售总额的8.04％。电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店。 中国商业地产发展特征 一．总量不足：随着城市化水平的不断提高，对商业地产的需求不断攀升，现中国每年2000万人口从农村转向城市，如按人均商业面积1.2㎡计算，未来每年将新增商业需求2400万㎡。 二．结构失衡：表现为区域不平衡、区位不平衡和业态不平衡