第三篇天下汇战略性策划.doc

第三篇 项目战略性策划 ——创意和定位意见征求稿  声 明 为便于分析论述，本案所及数据、信息、资料均由我方调查问卷 统计、甲方提供、相关政府部门及官方网站收集整理，出去和来源不 再进行一一说明。案中暂只对创意进行分析说明，项目具体内容的设 计、布置规划、商业运营、营销执行等具体细节只作构思，具体设计 方案根据进度再另案提供。 目 录 第三篇 项目战略性策划 1 第一章 概述 5 一、创意项目概述 5 二、古城及项目背景 6 三、古城概况 6 四、政策指导 7 五、古城整体发展方向 7 六、项目初步构思 8 七、创意的目标 9 八、投资预估 10 九、资金筹措思路 10 十、效益初估 10 第二章 古城产业结构分析 11 一、古城产业结构现状 11 二、古城的主导产业 11 三、平遥的发展和大事记 12 四、产业特点和局限性 14 五、平遥古城产业方向探寻 15 六、古城价值和发展的深层次探求 16 第三章 古城旅游业的市场分析 18 一、国内市场状况及发展趋势 18 二、“古城”旅游市场发展现状 20 三、平遥旅游客源结构分析 24 四、市场分析总结 28 第四章 竞争形势与发展方向分析 30 一、全国摄影行业（摄影展、摄影城、摄影乐园、摄影博物馆）的市场分析 30 二、全国旅游景区综合数据（2008—2012年）与特色分析 32 第五章 创意综述 40 一、创意描述 40 二、创意内容和表现形式 47 三、创意项目的整体定位 61 四、“天下汇”与《印象·平遥》的项目特征比较 63 五、构建“天下汇”产业链和产业集群示范平台的需要 66 六、项目未来展望 66 第六章 创意项目的特性及优势 67 一、创意项目的优势或特色 67 二、项目的开发意义 68 三、项目风险及预案 70 四、分析总结 71 第七章 项目初步规划 72 一、概念构想-----标志性创立 72 二、整合资源和空间原则 72 三、总平规划建议 73 四、主体风格建议 73 五、流程设计要合理 73 六、产品及项目内容规划建议 74 七、项目对接方案 74 八、配套建议 75 第八章 项目成功实施的匹配要素之一 75 一、领先概念，创新商业模式 75 二、新商业模式的优势 80 三、盈利思想 81 四、盈利渠道初步构思 81 五、 项目营销策略 82 第九章 创意项目成功实施的匹配要素之二 91 一、运营管理的重要性 92 二、运营或管理思想 92 三、用人思想 94 第十章 创意项目成功实施的匹配要素之三 98 一、资本运营思路 98 二、建议融资方式 98 三、项目合作方式 99 第十一章 项目成功实施的匹配要素之四 99 一、开发——筑巢引凤 100 二、招商——主力招商 100 三、经营——塑造平遥现代商业综合体 101 四、项目实施进度控制 105 第十二章 投资估算及收益分析 105 一、项目投资估算 105 二、经济效益分析 106 概述 一、创意项目概述 项目名称（暂定）：（平遥）天下汇 项目整体定位： 以“商”文化为引爆点， 以竞技比赛、摄影博览（联赛、摄影作品拍卖）、特色文化展贸为表现形式， 以旅游产品销售、综合商务配套为支撑的商业综合体。 宣传口号（暂定）：西方华尔街 东方古平遥; 汇通天下 贸及四海； 商业模式：创新型第五代商业综合体模式； 营销策略：总部经济和魅力经济兼行； 营销手段： 第五代主题式专门店+“主力样板店”； 展贸中心+“体验消费”； 豪布斯卡（HOPSCA）（本案演变为商务组合）； 一站式消费+“猎奇心理”+“眼球消费”+“体验营销； 投融资：BOT等方式融资，投资小，返金周期短； 管理： ERP导入系统等。 二、古城及项目背景 平遥古城是世界文化遗产和中国著名的旅游景点、晋商文化的主要发祥地，历史悠久，文化厚重。全县形成了现代农业扎实推进，新型工业稳健发展，文化旅游持续向好的良好态势。让晋商特色、民族特色、山西人、事、物展现给世人，提升国内外游客对山西文化的认知和欣赏，推进平遥古城文化旅游产业的快速转型、实现平遥在山西乃至全国旅游跨越式发展是当前第一要务；2012年上半年平遥县生产总值完成42.2亿元，同比增长9.2%，大型项目和国际活动陆续落地平遥、招商工作和发展态势也一路看好；平遥古城已经荣获“全国低碳旅游示范区”，是全国拥有4A景区最多的县级城市，文化遗产资源是平遥最为宝贵、最为独特的优势，在资源型经济转型发展中，旅游产业被确定为平遥经济发展的主攻方向，将全面建设晋商文化旅游中心城市作为全县国民经济和社会发展的战略目标。 古城各级领导基于大力推动产业转型，快速发展地域经济的指导思想，在保护好古城文化不受破坏、有机合理开发现有资源的前提下，提出了对原县柴油机厂项目如何开发利用