胜浦金苑邻居中心项目立项可行性论证研究报告.docVIP

目 录 第一部分 项目总论 2 一、项目概况 2 二、项目研究的目的 2 三、项目研究的前提 2 四、项目研究的背景 2 第二部分 项目介绍 2 一、项目位置 2 二、项目总体布局 2 三、项目的平面功能描述指标 2 四、项目的功能品质 2 五、项目实施进度 2 六、项目开发方式 2 七、项目地块初勘等情况 2 八、项目规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策 2 第三部分 区域分析 2 一、项目所在区域发展情况 2 二、项目所在区域政策及产业环境 2 第四部分 市场分析 2 一、所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 2 二、所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查 2 三、市场价格预测 2 第五部分 项目优劣势分析 2 一、地块特征分析 2 二、项目SWOT分析 2 三、项目定位方案 2 第六部分 项目投资、收益估算 2 一、项目投资估算 2 二、项目资金筹措 2 三、项目收益测算 2 第七部分 项目财务分析 2 一、项目测算期 2 二、项目投入估算 2 三、项目收入估算 2 四、指标分析 2 第八部分 结论和建议 2 一、结论 2 二、存在问题与建议 2 项目总论项目概况1、项目名称项目位置（四范围）项目周边目前现状 项目周边住宅入住情况： 目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有“ 世纪联华”、“福客隆 ”数家中型卖场，其次是宅下底商，商业形象混乱。 4、项目性质及主要特点5~6万人。 项目所在地人流、车流量大，是胜浦镇区的商业核心。 5、项目地块面积18,958M2，约28亩。 二、项目研究的目的 我们通过研究、分析以下几个部分来制定此项目的可行性报告。 评估当前及未来的宏观社会经济环境 分析当前及未来的供应需求情况 评估此项目的优势、劣势、竞争和机会 根据同财务信息，对此项目的年度收益进行预测基于以上研究结果、合理假设计算此项目的财务指标 三、项目研究本报告的总结与建议是基于以下假设之上的。 此报告中论述的预估竞争条件是与未来富有竞争力的相符。 经济将会持续发展保持过去的增长速度 胜浦镇主要交通干道沿线地块将继续稳步。 政府对。 所有经营运作的预计结果是以可行、高效的管理为设想而建立的，并不包括这个项目所在区域的市场的变化。 本次可行性研究中的有关资料来源：国家相关法律、法规，规划文件市资料。本次可行性研究中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其它不可抗力对项目的影响。研究项目 二、项目总体布局 本项目总面积M2，其中，地上建筑面积M2，地下建筑面积M2，地下层，容积率绿化率％。项目工程总投资为亿元。为经营主，设有M2）、各种业态商业（31,571M2）、酒店（M2）、地下室（33,014M2）等， 三、项目的平面功能描述指标1F-4F：商业31,571 M2 ●5F-9F：酒店6,750M2 ●10F-15F：商务办公8,100M2 四、项目的功能品质项目实施进度 2011年10月—2012年8月 地上工程建设 2012年10月 项目开业 六、项目开发方式 1、项目开发主体：地块将由胜浦镇政府下属集体企业苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司共同成立苏州工业园区胜浦项目公司进行项目的开发建设，公司全资子公司苏州工业园区融鼎资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。 注册资本：10,000万元。 出资比例：公司以现金投资5,100万元，占注册资本 51%；苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司以现金投资4,900万元，占注册资本49%。 合作期限：30年 2、项目名称：金苑邻居中心项目（暂定）。 3、项目地理位置：胜浦镇兴浦路、中胜路交界口东北角。 4、项目规模：占地面积18,958M2，可建建筑面积约79,435M2。 5、地块权属：胜浦镇负责以“旧镇改造”申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。 6、土地性质：商服用地。 7、土地使用费：按国家有关规定缴付。 8、项目功能设置： 根据项目规划限制以及周边住宅、商业现状，作以下功能设置：在招商项目上满足胜浦镇的商业配套要求，在业态布局上除邻里中心12项必备功能和23项商业配套功能外，还设置商务办公、连锁经济型酒店、连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面的需求。 9、项目运营方式 项目实施销售、租赁相结合的经营方式：商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营；商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善、稳定；酒店部分由公司负责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。 七、项目地块初勘情况1998年。占地面积7,001M2，总建筑面积12,000 M2。如图： 胜浦镇承诺将其拆