五城市房地产业走势探望.DOCVIP

2003年：五城市房地产业走势探望 2003-01-15 中国房地产报　 岁月过去了一年，激情也燃烧了一年。 这是一个创业的时代，这是一个奋进的时代，这是一个激情不会或缺的时代。 我们相信，已经到来的２００３年房地产业依旧会是个壮志飞扬、激情勃发的岁月！ 面对２００３年新升起的第一缕阳光，我们选择了北京、上海、广州、成都、长沙五城市的房地产市场进行了探析和展望。 总有一种无言的向上生长的力量让我们迈步前行，２００３年伊始，我们要向所有房地产人道一声：让我们一起走好！ 北京：让利竞争 ●本报记者 何可信 转眼又到２００３年，北京楼市经历了２００２年的高位运行，２００３年北京楼市将会是什么模样？无疑是房地产业界人士最为关心的话题。 刚刚“转会”到中体公司的郭钧认为，２００３年北京房地产市场整体形势用一个词形容，就是“水落石出”。 首先，今年很难有新的发展商再进来了——该来的也都差不多了 新的玩家少了，老的玩家将顽强保持自己的市场份额。积累了很多的市场经验、有相当强的项目运作能力、有相当好的品牌、有精干的队伍的玩家将是今年的主角。其次，今年可能是北京市场化达到成熟的一年：整个市场供求关系的变化、消费者心理的变化、发展商的行为，包括土地价格和价值，可能在今年都会有所调整。 ２００３年北京楼市会出现的问题是让利竞争——发展商将割肉卖房 让利割肉不见得就是不行，也不见得开发商对市场没有信心。一个理智的、商业化的发展商会随时根据市场的变化去调整自己产品的价格，因此，让利竞争并不等于不好，产品还是一样的。 在竞争过程中，发展商不可避免会做一些组合，这种现象不是楼市特有的现象，而是一个经济现象，一般公司经营从经济学上看都会有组合、有变动。北京楼市从市场初期阶段是你死我活，然后到市场的完善阶段开始合作做市场，消费者会通过市场发展得到更大的利益。 相比张宝全预测今年将是北京楼市的稳定发展年，陈长春并不这样认为，他说，２００３年是北京楼市最难捉摸的一年，也是最看不清楚的一年。 今年的变化会由三个基本要素即市尝发展商、政府来决定 假设把它们比喻成三只眼睛，第一只眼睛盯市场，第二只眼睛盯发展商自身，前两只眼睛是能看清的，而决定把发展商纳入到什么样的运行轨道里面的第三只眼睛——盯政府的这只眼睛实际上却看不清楚。 有两个核心的要素会影响今年的第三只眼： 第一个是禁止经营性开发项目协议出让土地使用权的３３号文，这个文件的出台，实际上预示着政府将对房地产市场起到更多的调控作用，关键就在于今年怎么出台实施这个文件的配套措施。 第二个就是房地产贷款。现在银行对开发商的贷款开始收紧，从某种意义上对发展商提出了更高的要求，这意味着以后发展商开发的规模一定要和其实力相对应。如果不能够完全对应，你可能会出现问题。因此，在这两个大的前提下面，今年发展商一定会出现分层。这种分层究竟是在今年完成，还是明年完成，目前还看不清楚。 房价方面，根据伟业公司的预测， ２００３年北京商品房价格走势相对比较平稳，有一定的降幅，但局部地区房价会有所上涨。主要原因是： 第一，由于商品房开发逐步向郊区扩散的趋势，将有更多的郊区低价位项目入市； 第二，由于竞争的加剧，相同区域的新项目多数将低价入市，这都将拉低整体的价格。而像通州、大兴等局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨。 此外，２００３年的北京房地产市场也将出现一个亮点，就是商业市场迅速升温，新型商业业态供应量大增。在商业类物业中，预计２００３年传统的百货类物业不会有大的供应量投入市场，而一些新兴的商业类型将入市，成为市场的热点。 上海：需求强劲 ●本报记者 刘笑一 即使“泡沫”的纷争声此起彼伏，２００２年的上海房地产市场仍在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷幕。在２００２年供求两旺，强势运行格局下，２００３年房地产市场是否还保持一路上扬的发展态势？ 上海社科院房地产研究中心主任张泓铭教授表示， 上海房地产的发展应该还有１０年～２０年的好时光。作出这一判断基于两个最根本的理由： 一是上海城市经济整体发展处于快速向上阶段。２０年左右的时间内将建成经济、金融、贸易和航运的国际中心之一，可以肯定上海经济的未来如日中天，这无疑为房地产的发展铺设了繁荣的坦途； 二是目前上海房地产的发展刚从数量极端短缺的阶段进入数量和质量并重的阶段，市场无论从静态角度还是动态角度来看均尚未饱和，还有很大的上涨空间，未来市场需求的高位水平，仍可维持相当长的时期，预计２００３年市场需求将达到２２００万～２３００万平方米。 自上海市“十五”计划将房地产列为六大支柱产业之一，它就已成为从投资和需求两方面拉动上海ＧＤＰ增长的“助推器”，而且从粗放型向集约型生产发展、生态化和智能化的趋势十分明显