房地产研讨会律协.ppt

前言 2.单个案件隐含共性问题，容易引发群体诉讼 二、房地产开发销售纠纷的成因分析 开发商原因 　　1.未能按进度完工验收导致逾期交房。个别开发商由于资金不到位、工期延误、建筑质量不合格需进行维修等原因，不能按照约定的时间向业主交付房屋，由此衍生了此类纠纷。该类情况是房地产纠纷中较为普遍的原因。 　　2.因各种原因没有及时办理大确权手续导致逾期协助办证。项目开发过程中未依照法律规定要求办理相关证件，并缴纳相应的税费。有个别开发商反映，行政部门审批确权时间过长。 　　3.没有严格按规划建设和销售，导致交付的房屋面积有误差。销售广告宣传将属于公共面积或已计算购房款的面积作为赠送面积。有些开发商没有严格按照规划施工建设，最终建成的房屋面积与规划审批不一致，出现“面积缩水”现象。 建筑施工单位的原因 东莞市建筑工程施工领域存在较普遍的挂靠施工、借用施工资质、违法转包、分包工程、签订“黑白”合同等问题。 没有施工资质的“包工头”挂靠承揽工程。 转包、分包工程。实际施工人为了保证获得利润，向建设单位要求增加工程款和合同外工程，或者用偷工减料的方式完成工程，影响项目的正常施工和竣工，最终影响商品房的交付和验收。 “黑白”合同工程。双方对合同约定内容发生争议，部分施工人以中途停工、不配合竣工验收等方式要胁建设单位接受相应的条件，影响项目的正常完工和验收。 房地产调控政策原因 1.税费和规划的影响 为了符合政府部门的调控要求，又不影响开发利益，有些开发商采取了变通应对措施，如“一房多证”、“多房一证” 现象，容易引发纠纷 2.涉及房地产的金融政策影响 国家为了加强房地产的调控力度，对按揭贷款政策进行了调整，部分购房者不符合贷款条件，无法申请按揭贷款向开发商支付房款，因此引发拖欠购房款的纠纷 　 物业管理的新问题 1.小区公共部分的物权争议。小区公共部分的经营收益归全体业主所有，用于补充专项维修资金 案例：黄某诉某广场开发公司建筑物区分所有权纠纷案 2.物业公司的选聘和解聘。属于物业管理的公共事项， 应由全体业主作出决定 案例：万某诉某小区业委会、某物业企业业主撤销权案 3.物业服务费的调整。 “精装修”房屋销售 装修的质量和验收标准不同，业主对精装修房屋的验收要求高，容易引发纠纷 案例2：毛坯房。业主在售楼处与装修公司签订了装修合同。之后由于业主对装修质量不满意，认为开发商交付的房屋不符合要求而不同意收楼 案例1：样板房。业主发现装修质量存在瑕疵、拒绝收楼，3次以不同的诉讼请求提起诉讼，历时近5年才最终以和解方式解决纠纷 开发商对按揭商品房的“回购”责任 开发商向银行就业主的按揭贷款提供担保，有部分约定为“连带保证”，有部分约定为“回购”担保。 问题一：业主“断供”，开发商代为偿还贷款后如何主张权利：解除商品房买卖合同/请求确认商品房属于开发商所有/请求业主返还代为清偿的贷款，并主张对商品房享有抵押权。 问题二：“回购”责任是否等同于“保证”责任？ 案例 专项维修资金交纳主体争议 专项维修基金是专门设立用于物业维修的专款。2003年至2007年期间，对专项维修资金的交纳主体，《广东省物业管理条例》与国务院《物业管理条例》、建设部《住宅共用部分共用设施维修基金管理办法》有不同规定，广东省的规定是由开发商负责缴交，而国务院的规定是由业主交纳。2007年后，国务院的批复明确以预售许可证的发证日期确定交纳主体。但在国务院批复之前，有部分商品房项目的开发商在销售时与业主通过补充协议的形式约定由业主交纳专项维修资金，在国务院批复之后，业主与开发商就应否适用双方约定交纳维修资金的问题发生争议。 案例 * * 近年来，东莞市房地产业不断发展，房地产市场交易持续活跃。 东莞市商品房开发概况 2012年11月19日东莞市房管局网站公布的楼盘销售信息 东莞市楼盘 总数588个 网上总成交 332245套 网上可售 87637套 莞城共销售成交539套 面积64800平方米 成交均价9098元 东城共销售成交1817套 面积193300平方米 成交均价8753元 南城共销售成交7909套 面积823300平方米 成交均价9005元 万江共销售成交2981套 面积297000平方米 成交均价8118元 主城区 莞城、东城、南城、万江4个城区共销售成交13244套、面积1378400平方米，占全市30%，成交均价8743.5元 2012年1-10月东莞市房产交易概况 其他镇区 销售成交 45418套 面积4581800 平方米 成交均价 8277.8元 2012年1-10月东莞市新建商品住宅销售数据 目 录 一、房地产纠纷概述