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接管验收物业百问解答 政　　策　　法　　规 1、物业管理专业用语的含义。 答：自用部位： 是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室墙面等部位。 2自用设备： 答：是指门户以外，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。 3共用部位： 答：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、墙面、传达室、治安监控室、消防监控室。 4共用设施设备： 答：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。 业主室内设施设备的维修由谁负责？ 答：根据《物业管理条例》第四十二条之规定“房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责”；“业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业管理企业进行维修养护，并承担相应的费用”。 物业共用部位、设施维修养护时，相邻业主/使用人需要配合吗？ 答：需要。根据《物业管理条例》第四十一条之规定“物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿”。 ４、什么是物业专项维修资金 答：物业专项维修资金是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字（１９９８）７号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位物业专项维修资金和公用设施设备维修资金。 ５、物业专项维修资金的使用规定。 答：根据《物业管理条例》第五十三条之规定： ㈠ 一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。从该幢住宅的专项维修资金中支出； ㈡ 一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，从各单元的专项维修资金中支出； ㈢ 物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。 ６什么是物业管理包干制、酬金制？本小区采用是哪种计费方式？ 答：包干制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润构成。本住宅小区采用的是包干制计费方式。 酬金制是在的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。 ７、物业服务成本或物业服务支出构成包括哪些项目？ 答：根据《物业管理条例》第十四条规定，物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分： ㈠ 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等； ㈡ 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ㈢ 物业管理区域清洁卫生费用；（不包含生活垃圾处理费） ㈣ 物业管理区域绿化、灌溉、养护费用； ㈤ 物业管理区域秩序维护费用； ㈥ 办公费用； ㈦ 物业管理企业固定资产折旧； ㈧ 经业主同意的其它费用。 ８、居民生活用水的价格是如何制订的？ 答：根据《榆林市物价局关于我市自来水价格改革及调整有关问题的通知》第7条规定：居民生活用水价格。自来水公司抄表、收费到户的，每立方米2.95、5元；未抄收到户的，分两种情况： ㈠ 自来水正常压力能直供到户的小区，在每立方米2.95、5元基础上另加不超过8％的水量损耗。8％的水损为最高控制线。小区实际水损低于8％的，按实际数计算；高于8％的，按8％计算，超出部分由物业管理企业自行消化 ㈡ 需补压、加压的小区，在上述水损分摊基础上，允许加收补、加压所耗电费。 注： 小区不属自来水公司抄表到户单位，且小区供水需二次加压，故水价中包括有水损及二次加压费用。。 9、小区内公共设施用途可以改变吗？ 答：?不可以。《物业管理条例》规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变。条例规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。??条例同时提出，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 10、商品房的销售面积如何计算？ 答：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。即商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 入住方面的问题 11、部分开关损坏、不灵