2008年宏观经济和政策分析完整版.docVIP

2008年宏观经济与政策分析 进入新世纪后，我国宏观经济和房地产业都得到了快速发展，特别是2003年之后进入加速发展期，同时也让国内专家和政府出现了过快偏热的担心，从此国家也针对房地产业出台了系列宏观调控政策，但在市场处于狂热的时候效果十分有限，且出现了“越调越涨”现象，这直接导致了2007年国家新一轮的调控思路改变和更严厉调控政策出台――由市场发展到市场与保障并轨、9.27房贷新政及其补充通知、土地出让政策调整与清查、严打囤地等，这种趋严从紧的政策直到2008年上半年都没有松动。然而，进入2008年8月份之后，全球性的金融危机爆发，并越演越烈，各国实体经济也遭受了巨大打击，中国宏观经济下滑明显，国家宏观调控政策也由“防通胀、防过热”迅速转为“保增长、求稳定”的基调上来。而房地产作为国家宏观经济的重要支柱产业，横跨拉动宏观经济增长的“两架马车”――投资和消费，相关政策也全面松动。为全面了解宏观经济、房地产业政策这一年来的走势，我对整理， 一、宏观经济总结精要 ◆世界经济由于美国次贷危机引发金融海啸，进而可能演化为全球性经济危机，悲观点看可能是上世纪30年代美国大萧条以来最严重的全球性经济衰退，持续时间可能长达10年； ◆中国经济发展从过快偏热迅速下滑，GDP增速由第一季度的10.6％迅速回落到第三季度的9.0％，为2003年第二季度以来的最低增幅 ◆物价冲高回落，CPI指数由2008年1月份的7.1％冲高到2月份的8.7％，之后逐月回落，11月份仅同比增长2.4％，通货膨胀压力大大减轻，也为银行利率下调创造了条件； ◆2008年中国国内悲喜交集，从年初的冰雪灾害、3.14西藏暴乱、5.12大地震和之后的三鹿毒奶粉事件都让人悲愤和忧虑，但8月份成功举办奥运会又为国人带来喜悦、赢得声誉； ◆2008年中国股市也成为千万股民的伤心地，从年初的5266点，到的1820点，下跌了65%，创下了18年最大年跌幅，截至2008年12月23日,沪深市场A股总市值从年初的32.44万亿元缩水到12.63万亿元,缩水超过61%九成以上投资者亏损 ◆2008年全国性房地产市场沿着2007年9.27房贷新政之后的下行走势继续下滑，加上5.12大地震的影响，房地产市场成交量急剧萎缩，很多城市的商品房成交量都萎缩了40-50％，不同城市的房价在坚挺一段时间后都出现松动，前期涨幅越大的地方这次也跌得越早、越深，像深圳最大的跌幅高达60％左右，一般城市房价的跌幅也在10-30％之间，市场终于给我们上了生动一课，购房者也回归理性和谨慎。 看点： 回顾2008年我国宏观经济走势，在我们去年同期预判“不容乐观”的基础上又增添了5.12大地震、全球金融危机、物价快速冲高回落等诸多影响重大的变数，从而使国家宏观经济下滑超出了我们的预期。进而使房地产业也遭受了价量齐跌的巨大打击，但更多的看法是2008年还不是最糟糕的时候，2009年也许是最困难的时期，且困难的日子也不会在2009年就结束。 因此，我们建议大家都要有较长时期（3-5年）过艰苦日子的心理和行为准备，不要因为到时有几个月市场有所好转就认为春天到了，进而就盲目进行投资开发，在这种“熊市”中不缺乏投资机会，就怕在“黎明前倒下”。所以，我们认为2009年的投资思路是“安全、稳健、现金”。 二、宏观政策总结与发展预测 1、土地政策 ◆2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 政策要点： （1）、严格执行土地用途管制制度；（2）、严格规范使用农民集体所有土地进行建设 （3）、严格控制农村集体建设用地规模；（4）、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；（5）、严格土地执法监管 ◆中国国土资源部2008年1月7日发布《关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知》 通知规定，从2008年起，在国土资源部预下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地。在上报的计划中，必须明确规划用途、区位并严格执行有关廉租房、经济适用房、小户型房的比例标准。 ◆国土资源部《关于请提供城镇土地等别应用情况有关材料的通知》有望改变目前全国各地同级土地最低标准价“一刀切”的现状，在土地分级定价的基础上，加入区域地价差别考虑。而这也正是导致商品房用地上涨和房价上涨的根本原因之一。在此前一段时间压低给农民的征地补偿标准、抬高建设用地的出让价格已经成为某些地方政策从土地上获利常用的方法。从某种意思上讲，地方政府压低工业用地价格，客观上损害了农民的利益、推动了房屋价格的上涨。市城镇土地使用税新标准出台国土资源部通知要求，严禁通过土地登记将违法用地合法化国务院通过《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》国务院总理温家宝8月1