《商品房买卖合同》示范文本讲座--第八至十章.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第四部分 第九章 前期物业管理 4、增加了对物业服务收费标准的约定。 《物业服务收费管理办法》第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第四部分 第九章 前期物业管理 此外，根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 具体标准的确定，以北京为例，出卖人需要在物业项目的销售场所公示由物业服务评估监理机构出具的物业服务费用评估报告摘要。该摘要同时作为《前期物业服务合同》的附件。 第四部分 第九章 前期物业管理 5、增加了代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备的约定。 《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条规定：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 实践中，买受人一般不对物业共用部位、共用设施设备进行查验，而物业服务企业需要承担对物业共用部位、共用设施设备的维护及保养任务，因此物业服务企业除了需要考察物业本身的质量安全问题外，还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养等。通过承接查验程序，可以发现此前没有发现的质量问题，及时进行整改。 本条中约定买受人同意由前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备有其必要性和合理性。同时，本条还约定，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人，以此保障买受人关于物业共用部位、共用设施设备质量、使用功能情况的知情权。 第四部分 第九章 前期物业管理 6、提示买受人阅读前期物业服务合同和临时管理规约，该两份文件纳入本合同附件。 《物业管理条例》第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 同时，由于前期物业服务合同和临时管理规约内容太多，不宜在合同条款中进行详细表述，故以附件的形式加以体现。一是便于物业买受人及时全面了解前期物业服务合同相关内容；二是便于建设单位将临时管理规约内容向物业买受人作出解释说明，并履行明示义务。同时,也便于物业买受人在作出遵守临时管理规约的承诺时及时了解临时管理规约的有关内容。 第四部分 第九章 前期物业管理 7、增加了“业主委员会成立后，业主大会有权决定选聘或续聘物业服务企业”的提示性约定。 《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”。 本条增加了提示性约定，告知买受人有依法更换物业服务企业的权利。 第四部分 第十章 其他事项 第四部分 第十章 其他事项 ★本章是对建筑物区分所有权的约定。 ? ▲修订依据：（对原合同的新增内容） ●结合《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，本次修订针对建筑物区分所有权新增加一条。 第四部分 第十章 其他事项 ●具体条文的增加 1、明确了买受人对建筑物专有部分的权利。 《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 关于业主的认定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行