昆明滇池国家旅游度区(大渔)项目调研报告.docVIP

昆明滇池国家旅游度假区（大渔）项目调研报告 目录 一、项目区位及用地 5 1．项目区位 5 2．项目用地 5 二、项目宗地概况 6 1．四至范围 6 2．地形状况 6 3．地质条件 6 4．地上物现状 7 三、项目周边社区配套 8 1．周边3000米范围内社区配套 8 2．周边3000米外可辐射到主要公共设施 9 四、项目周边环境 9 五、项目周边基础配套设施 9 1．道路交通 10 2．市政条件 10 六、规划控制要点 11 第二章 整体市场分析 一、整体市场状况分析 12 1．经济总量 12 2．2007年昆明市房地产开发总体运行状况 12 3．昆明市房地产建设区域走向 13 二、整体市场对本案影响 13 1．投资因素 13 2．价格因素 14 3．政策因素 14 第三章 区域发展分析 一、呈贡新城总体情况 15 1. 自然资源呈贡新城土地市场分析 呈贡新城总体规划及土地储备2007年呈贡已经出让土地的去向、价格及分析呈贡土地价格走势，供求关系，出让特点 一、区域价值 27 二、开发模式探究 27 1. 以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发 27 2. 以旅游度假为目的的度假房地产开发 28 3. 以旅游接待为目的的自营式酒店 29 4. 与旅游相关的写字楼 29 5. 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发 29 三、产品定位 30 1．产品形态 30 2．同类产品比对 30 四、产品规划建议 31 1．居住区域 31 2．商业区域 32 3. 五星级酒店（度假村） 32 第五章 投资分析 一、成本预测 35 二、附加成本 38 三、资金预测 38 四、盈利能力分析 39 五、结论 39 第一章 项目概述 一、项目区位及用地 1．项目区位 昆明滇池旅游度假区大渔项目位于昆明市区东南部，呈贡县境内，邻近昆玉高速公路、环湖东路、中正路和前新路，距昆明市中心约25千米，距昆明巫家坝国际机场约20千米，距呈贡县城约8千米。 2．项目用地 项目所在区域原多为耕地及湿地，部分为村镇建设用地及水域。现拟规划为一个以旅游业为导向的具有浓郁民族特点水乡特色的综合性区域，突出山水环境，发展高端旅游业、服务业和创意产业，规划建设成为具有休闲度假、商务会议、文化创意、科技创意、居住、水环境保护等多种功能，国际一流生态标准的综合性旅游产业区水资源充沛，有梁王河、捞鱼河等。滇池湖岸线长14.7 区域内的土壤类型具有明显的地带性和地域性特点，主要是红壤和水稻土，类型单一，肥力状况尚好，有机质含量较高，氮、磷、钾含量属中等水平。但近年随大面积种植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈现轻度盐碱化趋势。 4．地上物现状 地上物主要为种植花卉、农作物、丘陵林地、池塘及部分村镇农舍。 图1：昆明滇池旅游度假区大渔片区卫星图 三、项目周边社区配套 1.周边3千米范围内社区配套 配套设施分类 名称 教育设施 大渔乡第一小学，大渔乡中学 医疗卫生设施 大渔乡卫生院 商业设施 鲜花有机肥交易中心 金融设施 工行农行 昆石高速路、昆洛公路 文化设施 无 体育设施 铭真体育基地（在建） 注：该宗地周边为多为农田，目前该区域具备基本生活配套设施，但主要集中在乡政府所在地太平关小集镇 名称 教育设施 呈贡吴家营小学，呈贡柏枝营小学，呈贡缪家营小学，呈贡县龙街乡中学，呈贡七步场小学，呈贡万溪冲小学，呈贡大新册小学，呈贡云南交通职业技术学院公路学院 医疗卫生设施 昆明医学院第一附属医院呈贡新区医院 大观商业城大商汇国际茶城东方玉龙鞋城 四大商业银行在内的多家发展银行及保险公司 多条 文化设施 呈贡图书馆 体育设施 新亚洲体育城 注：从该宗地沿昆石高速10分钟可到呈贡新城中心，20分钟内可到达广福路商圈，其设施可辐射该项目。 四、项目周边环境 （1）项目所在区域是滇池国家旅游度假区核心区域，属于呈贡新城板块。该板块自2000年开始建设，现已形成较完备的市政基础设施，随着昆明市政府即将搬迁至此和规划轻轨2号线临近的利好，该板块在近年房地产开发持续升温。 （2）项目东侧紧邻规划修建的环湖东路；西南侧紧邻规划修建的中正路，作为重要的市政景观路，两侧建大型景观绿地，未来可有效提升该区域整体环境及区域便捷性，为我项目升值提供了条件。 （3）项目西侧为关坡，是区域内制高点，绿化情况良好，如规划得当，将大幅提升项目周边整体形象。 （4）项目周边无大型污染源，远离高速公路，紧邻滇池环湖湿地，空气质量优良，适宜居住。 五、项目周边基础配套设施 1.道路交通 （1）道路 东、南：昆玉高速公路、昆洛公路。 南：项目南侧紧邻昆石高速公路。 西、南：环湖东路（规划修建）。