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物业公司经营分析报告标准范本 一、xx小区概况　　　　xx小区总占地面积12.28万平方米，总建筑用地3.4万平方米，总建筑面积32.57万平方米，绿化面积约达5.7万平方米。xx共有48幢1900户，配套小车位1001个。　　　　小区内有东、西大湖，面积约有1.57万平方米。　　　　有外街商铺57间，进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺33间，有多样生活配套小店。　　　　二、岗位编制及人工成本控制 　　1、xx区组织架构 ? 　　２、各部门下半年岗位定编　　　　（1）保安部岗位定编分析　　　　根据岗位定编图，每班需设保安员14人，车管员5人，监控员1人，领班1人，共21人；　　　　因二期临停收费，各中门岗在车辆进出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安员6人；　　　　宿舍管理员2人（宿管员休息需保安员顶班）；　　　　三班合总，共设保安员48人，车管员15人，监控员3人，宿管员2人，共68人；　　　　主任2人、领班3人；　　　　以上各岗合计，保安部编制共73人。　　　　（2）清洁部岗位定编　　　　※小区共48条梯，其中多层16条梯，高层32条梯，　　　　共有500层楼；　　　　※共有大小车库10个，大小水池61个；　　　　领班1人，技工1人，清钟清洁1人；　　　　楼道清洁，设10人；　　　　外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设7人；　　　　以上岗位合计，清洁部编制共20人。　　　　（3）绿化部岗位定编　　　　※小区绿化面积达5.7万平方米　　　　※小区湖水面积约有1.57万平方米　　　　※小区共有植物220多种，以热带植物为主　　　　领班1人，水车司机1人，捞湖1人；苗圃工1人；机动岗1人；　　　　修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设5人；　　　　养护岗位（含8座），共设11人；　　　　以上岗位合计，绿化部编制共21人。　　　　（4）客服部、工程部岗位定编　　　　x一、二期共1900户，现共入住1501户，入住率已达79%；　　　　在装修单元有142户，未装修单元有257户；　　　　二期大部分交楼才满一年，返修工作量大；　　　　根据小区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）需配置8人，工程部需设置9人。　　　　（5）各部门人员构成比例图 ? 　　※人工成本分析 ? ? 　　　　由于二期临停收费需要，需增加保安员6名；由于客服部与财务部合并，优化配置，以上半年相比可减少2人；加上x管家部的增编，预计人工成本将比上半年增加3.4%，约占管理费收入的65%。　　根据x小区的楼盘素质及集团销售需求，下半年的人员编制较合理。 　　二、人员流失控制 ? 　　※人员流失原因分析：　　　　根据基层岗位在过年后大量流动的特性，每年3、4月份人员流失最严重，按照往年数据对比，该两月人员流失比率正常；　　　　5、6月保安部流失量大，主要是受5月保安事件影响造成；　　　　6月份由于夏季到，天气炎热，绿化部户外工作辛苦，离职人多。　　　　※根据以上分析，对下半年及明年的工作布署上，提以下几点建议：　　　　1、各区域应加强团队建设，提高团队凝聚力，打造学习型团队，让员工有归属感；　　　　2、对基层员工的福利待遇，必须与周边同行同岗的待遇进行可行性对比，提高公司人力资源的市场竞争力；　　　　3、针对夏季户外的工作强度增加，适当给予个别基层岗位以补贴，平衡岗位员工需求，　　　4、根据公司的发展要求，努力控制下半年人员流失率在%以下。 ?????? 三、管理费收缴率 ? 　　※数据分析　　　　1、上半年数据中，由于过节影响2月份财务提前划帐，2-3月份数据有所偏差。　　　　2、上半年管理费共收入2175,085.4元，累计往年拖欠管理费共计126,109.39，收缴率达96.01%　　　　3、拖欠管理费主要受以下几点投诉影响：　　　　（1）排水管返水造成住户家屡屡被浸，由于一直未能彻底解决，受浸住户拒交管理费；　　　　（2）由于家中被盗（往年），向物业公司索赔尚未达成协议的；　　　　（3）由于收楼时或入住后发现的楼宇返修问题未能及时解决或未能彻底解决的；　　　　（4）对物业公司车辆管理不满的；　　　　（5）投诉x酒楼排油烟机污染未能彻底解决的；　　　　（6）有部分炒楼业主，收楼后未装修未接管理费；　　　　※措施采取及达成目标　　　　1、排水管返水问题已得到集团的高度重视，目前x已着手改管，该问题解决后再与被浸住户商谈具体补偿事宜，预计在10月份全部处理完；　　　　2、二期在7月份已实施临停收费