中粮大悦城住宅定位报告.ppt

大悦城开发背景 项目位置 城市多核发展理论 城市多核发展理论 多核发展城市 城市多核发展理论 多核发展城市阶段 城市多核发展案例分析 多核发展城市借鉴案例 城市多核发展案例分析 城市多核发展案例分析 多核发展城市借鉴案例 城市多核发展案例分析 多核发展城市典型案例 城市多核发展案例分析 城市多核发展案例分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 宏观环境分析 天津城市发展阶段预判 从宏观经济上看天津即将进入城市多核化发展中期 天津所处的城市发展阶段判断 天津在近两年推出以及未来供应主要综合体案例 分析：天津综合体建筑风格多数项目现代简约，除仁恒海河广场项目外，其他项目外立面多为石材（或铝塑板）+局部玻璃幕墙搭配。项目立面形象大气简洁、品质感强。 住宅竞品项目综合分析 住宅竞品项目综合分析 住宅竞品项目综合分析 住宅竞品项目综合分析 住宅竞品项目综合分析 住宅竞品项目综合分析 住宅竞品项目综合分析 住宅竞品项目综合分析 住宅竞品项目综合分析 住宅项目整体对比分析 住宅项目整体对比分析 住宅项目整体对比分析 住宅典型项目分析 住宅典型项目之富力城 住宅典型项目之富力城 住宅典型项目之富力城 建材装修 外墙饰面主材为优质外墙砖，底层装饰石材或其它材质 入户门：高2.3米，采用高档木制四防门，配高档次门锁，防盗眼 室内门：门高2.3米，采用优质实木复合门，配高档次门锁。 地面材质为拼花图案花岗岩/大理石 墙身主材贴大理石到天花顶 吊精美天花配美观灯饰 公共出入口选用电子控制透明玻璃门。 首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其它材质地面。 住宅典型项目之富力城 住宅典型项目之城上城 住宅典型项目之城上城 住宅典型项目之城上城 基本概况 从到访区域看：以老城厢情结的客户居多，南开区域的客户占到比较大的比例； 从客群特征看：年轻白领、投资客户和老年养老各占到一定的比例，以年轻白领置业和投资客户群体居多； 从置业目的看：老城厢的完善配套和核心位置是客户的主要认可点，同时户型面积不大，产品性价比较高； 住宅典型项目对比分析 住宅典型项目对比分析 住宅典型项目对比分析 住宅典型项目对比分析 公寓典型项目分析 公寓典型项目之君隆广场 公寓典型项目对比分析 公寓典型项目对比分析 公寓典型项目对比分析 公寓典型项目对比分析 公寓典型项目对比分析 天津居住类物业市场分析结论 分析：从上表可以看出，项目周边潜在竞争项目开发迅猛，未来3-5年内开发总体规模超过400万平米，于项目住宅存在竞争关系的居住类物业开发规模超过170万平米，其中纯住宅项目开发面积为84.3万平米，公建类居住物业开发面积超过91.2万平米。其中与项目存在直接竞争关系的老城厢三幅地块总体供应量约在30万平米，而与我项目存在次级竞争关系的小伙巷、现代城、嘉里中心和海河广场项目总体供应量接近50万平米，同时国泰恒生和仁恒耳闸项目的近60万平米的开发两也将对我项目构成一定程度的威胁，因为未来项目区域市场将面临较大的市场压力。 分析：从上图可以看出从09年开始未来项目周边区域竞品项目开发将陆续放量，尤其是在09、10年将处于未来区域开发的高峰期，因此大悦城项目住宅部分如要在区域市场中成功销售就必须择机而动，同时必须有过硬的产品品质和特色实现差异化竞争，方可在竞争中脱颖而出。 上述9个项目将在未来3-5年内陆续开发完成，综合对比各项目开发商实力、所处区域、产品特点以及营销进度，与本案形成最主要的竞争来于同区域的仁恒海河广场项目和非同区域的嘉里中心。 下面我们根据现有披露数据，从项目建筑形式和户型面积两个方面进行分析，希望为天津大悦城住宅部分的开发有所启示。 项目开发进度 天津嘉里中心项目位于天津河东区，以六经路、六纬路、保定桥延长线和海河东路为界。 项目占地86183平米，总建筑面积72万平米，其中，地上49.9万平米，地下22.1万平米。项目业态包括18万平米3栋59层点塔公寓和2.2万平米酒店服务式公寓。和7.9万平米香格里拉大酒店及13.4万写字楼和8.4万平米大型自持商业。 其中项目配套3000个车位，计划于2010年全部建成。目前该项目正在进行基础施工。 分析：从上表可以看出，与天津大悦城住宅部分有直接竞争关系的上述两项目因为地块条件和容积率的限制，建筑形式分均采取了塔楼的布局，项目建筑形式对于居住品质的贡献不高，因此天津大悦城住宅部分的产品建筑形式设计可以从这方面找到一些突破口。 分析：从上表可以看出，仁恒海河广场项目产品户型家居了紧凑型和舒适型到奢侈型三个侧面，其一居50平米为经济型，二居为舒适型而三四居则为奢华型的面积设置。而与之相比