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中、小土地估价机构的发展困惑及对策研究 蓝兴洲 广西机电职业技术学院 广西南宁 530007 【摘要：，本通过对行业现状的，找出，并提出了对策。本文从、、等方面阐述了行业的现状。本文探讨了行业存在的问题，提出了对策。期望本的成果，能对行业发展有所借鉴。 关键词：就是依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。截止到201年底，全国名，其中2010年当年达到2.94万亿元。土地出让金的出让底价一般根据土地估价结果确认，可见土地估价行业已成为我国经济建设的重要组成部分。 二、广西土地估价机构现状概述 广西土地估价机构从2002年的26家，发展到2010年的86家，其中全国执业土地估价机构达14家。注册土地估价师548人。2008年，全年估价土地共11548宗，估价土地总面积151.22平方公里，估价总额1209.79亿元。完成市（县）基准地价更新工作10多个，部分机构积极参与全国城市地价动态监测、征地统一年产值测算、开发区土地集约利用程度评价等相关工作。 在广西土地估价师协会的自律管理下，广西土地估价机构的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都较脱钩前有很大的提高，已经初步形成了一批具有规模的、能够自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的土地估价专业队伍。 三、广西土地估价存在的问题及分析 虽然我国土地估价行业和土地估价机构的发展趋势总体上是好的。土地估价队伍不断壮大，评估风险防范意识普遍提高，机构质量控制体系基本建立，执业质量、服务水平不断提升。但由于我国土地估价行业起步晚、底子薄、基础差、发展快，土地估价行业仍存在许多深层次问题，制约着土地估价机构的发展，特别是中、小土地估价机构更感到发展困惑。 （一）外部环境问题 1、国家房地产宏观调控政策的影响 近年来，由于房地产投资过热、房地产价格不断高涨，使得国家不断加大对房地产的宏观调控，特别是2010年4月18日出台史上最严厉的房地产调控措施,国务院办公厅发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”（新国十条）和2011年初的限购政策以及加大保障性住房建设。在政策严控的背景下，作为房地产产业链的起点的土地出让市场成为最敏感的市场。以南宁市为例，2011年上半年，楼市成交明显下滑，市场上游的土地成交也受到波及。南宁市国土资源局土地交易中心的统计数据显示，今年上半年土地成交1222.66亩，占全年计划的24.83%，成交总额288505万元。从市场表现来看，在楼市调控背景下，开发商拿地热情大减，加之，保障性住房建设被打入土地出让价，开发商的风险加大。大部分地块的竞买人不多，多是平淡成交，上半场有点冷。与之相应的土地出让和抵押估价势必相应下滑，造成中、小估价机构寻找业务困难，竞争更加激烈。 2、多头管理、，导致市场估价业务管理的“政”出多门，评估主管部门从中央到地方分属国土、建设、财政等多个部门，导致资格认定标准和资质审查程序不一，估价标准和规范内容各异，具有独立承担民事责任的能力两个以上可以组成一个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购 3、土地估价市场份额相对“压缩” 估价机构脱钩改制的初衷，是为了摆脱主管部门行政干预，保证独立、客观、公正执业和平等竞争。由于种种原因，估价机构的公正性受到怀疑，于是，原来有关部门规定需要评估的业务，纷纷取消评估而改为自己核定财产价值。或者明文规定，由没有参加脱钩改制的价格鉴证机构评估。更有甚者，有些国有垄断大公司公开招聘资产评估师、土地估价师、房地产估价师这些只能在民营企业执业的专业人员，然后被招聘的这些人成了新评估公司股东、执业人员，让人产生怀疑。因为估价机构的成立，一般只审查形式要件，而不问实质。这些新评估公司的成立，让真正参与市场竞争的评估机构市场份额相对缩小，市场竞争更加激烈。 还有，在确定土地出让估价机构的政府采购招标中经常规定，只有曾经从事过土地出让和基准地价评估的机构才能参与投标和中标，这种以特定业绩、奖项作为中标条件广东某房地产与土地估价有限公司以“咨询评估费”名义支付给某银行珠海分行148834.24元人民币”。 好在最高人民法院于2011年9月率先出台规定，取得政府管理部门行政许可并达到一定资质等级的评估、拍卖机构，可以自愿报名参加人民法院委托的评估、拍卖活动。人民法院不再编制委托评估、拍卖机构名册。但愿其他权力部门也能及时取消非正常的准入门槛。 5、行业准入门槛过低，监管不到位，良莠不齐 机构设立审批监管不到位，只要申请机构所报的估价师数量达标即可，监管部