《沈阳房地产市场分析》.pptVIP

二、关于金融危机与“25条新政策” （一）金融危机 金融危机，又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标（如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地、商业破产数和金融机构倒闭数）的急剧、短暂和超周期的恶化。 悲观的预期！ 次级贷款危机！ （二）美国“次贷危机”的形成机理 “危”与“机”！ （三）国家房地产政策的转变 去年12月17日，温家宝总理主持召开国务院第40次常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。 今、明年两年，国家增加基础设施建设等投资4万亿元！ 相关行业！ 12月20号国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号） 2008年国家出台的（部分）政策 2008年各地出台的（部分）政策 （四）沈阳的“25条新政” 为了防止房地产市场的大起大落，继续保持稳定、协调、健康发展的良好态势，积极应对国际金融市场动荡加剧、世界经济增长放缓、不确定因素增多的复杂形势，沈阳决定，要借鉴兄弟城市的经验，结合沈阳实际，继续加强对房地产市场的引导和调控，从11月1日起至明年年底，执行25条活跃房地产市场的新政策。 土地的8条！ 积极鼓励住房消费 大力促进开发投资 不断优化服务环境 （一）房地产市场运行的规律性 价值规律 市场供求规律 竞争规律 周期波动规律 三、沈阳房地产市场的基本展望 是个时机！ 冬交会 （二）关于沈阳房价的主要组成 ①土地费用占30% ②建安费用占30% ③各种税费占17.5% ④管理费、营销费和不可预见费等占7.5% ⑤开发商利润占15% 10%！ （三）商品房的属性与价值（价格） 1. 使用属性 2. 投资属性 3. 虚拟属性 金融产品 优质产品的 保值增值功能！ 美国-深圳 （四）关于沈阳房地产市场的预测 基于沈阳市房地产市场的特殊性，国家宏观调控措施对沈阳的房地产市场会产生一定的影响，但影响不大，不会引发沈阳房地产市场格局发生大的转变；房价的涨幅也将控制在合理的区间。 综合以上多方面因素，可以对未来沈阳房地产市场做一个谨慎而又比较乐观的估计，即2009年沈阳房地产交易市场应该是一个“平稳发展年”，至少是“平稳调整年” 。 由于受市场波动影响较小的消费属性和开发企业的成本导向型定价始终处于主导地位。2009年沈阳市的商品房价格（均价）不会出现剧烈波动。 受到拆迁成本加大、环境质量投入增加、外来人口购房等推动价格上涨因素的影响，以及居民总体收入水平不高、要素价格回落和优惠政策导致房价下降等抑制价格上涨因素的共同影响。2009年商品房的价格既不会大涨，也不会大跌，应该是平稳运行、略有上涨的态势（5%）。 良好的区域、良好的环境，良好的楼盘、良好的企业，以及良好的诚信，应当使对应的物业具有更强的“抗跌效应”。 风雨（股市、楼市）过后，通常会是彩虹！ * * * * * * * * * * * * * * 东北大学 资源与土木工程学院 教授 齐锡晶 博士 沈阳房地产市场与 核心区楼盘价值(价格)分析 2009年1月10日 沈阳市房地产开发研究会 秘书长 一、关于沈阳房地产市场的基本分析 （一）近年市场的简要回顾 1. 房地产开发累计完成投资情况 2. 沈阳市商品房销售量 3. 商品房交易价格分析 ⒋ 近年的土地市场（平均地价） （二）当前（2008年1～10月）沈阳房地产市场运行情况 1. 房地产开发建设情况 1-10月，房地产开发建设累计完成投资833.9亿元，同比增长46.7%；其中，住宅614.7亿元，同比增长42.2%。 施工面积5428.5万平方米，比上年同期增长 17.3%；其中，住宅4155.1万平方米，同比增长15%。 1-10月，新开工面积1945.5万平方米，同比下降27.2%；其中，住宅1563.5万平方米，同比下降28.5%。 竣工面积531.0万平米，同比增长39.4%；其中，住宅446.8万平米，同比增长32.8%。 1. 房地产开发建设情况 2. 增量房销售情况 1～10月份，全市销预售商品房1099.07万平方米，销预售金额411.62亿元，同比分别增长1.44%和7.09%；其中，商品住宅销预售面积898.36万平方米，销预售金额308.12亿元，同比分别下降6.36%和4.55%。 最近12个月的批准入市量 最近12个月的登记销售量 根据房产局合同备案数据，2008年的1～10月份，全市商品房销预售价格为3745元/平方米，比去年同期上涨5.56%，其中商品住宅销预售价格为3430元/平方米，同比上涨1.92%。 3. 商品房价格情况 最近12个月的平均房价 均价 各区县的商品房、商品住宅平均