南通某房地产开发项目(一期)可行性研究报告.doc

南通XX(一期)项目可行性研究报告 目录 概况 1.项目概况 2.项目开发企业概况 项目规划设计和产品规划 总体规划 一期主要经济技术指标 一期产品规划 一期项目的配套 项目环境,卫生,安全 项目市场分析和市场定位 1. 市场分析 2. 市场定位 一期项目投资估算 一期项目资金筹集 一期财务与效益分析 项目的一期开发计划 项目风险分析 1.项目风险分析 2.项目风险回避 项目建设组织管理 项目营销计划 结论 (一) 概况: 项目概况: 本项目“XX”所处江苏省南通市，以狼山风景区名扬长江之滨。山水绕城，得天独厚的地理环境，使南通自古以来成为江南一重镇。近年来，随着长三角经济的快速发展，南通市充分发挥地理优势，南联上海，北达南京，创造了一个经济富裕、环境优美的江南城镇。 本项目位于南通市经济技术开发区内，西邻狼山、军山风景名胜区，北接南通新城区，南距长江约1500m。本地块东侧为通富路，南侧为星湖大道，西侧为常青路，北侧为高科技路和民主港新村。基地占地面积3336859.41平方米(500.5亩)，基地地势平坦，区域环境优美。住区 东湖山庄项目紧邻狼山风景区，地块周边道路情况如下：南侧星湖大道规划宽度50米（现状为27米），路面标高3.4~3.8米；东侧通富路规划宽度60米（现状40米）；西侧常青路规划宽度24米（目前为临时道路，宽度为12米）；北侧高科技路规划宽度40米。 基地内地势平坦，现有部分待迁民房。基地自然地面标高为黄海高程2.5~2.8米，基地内有一条南北走向的民主港河，为城市水系，自然水位标高1.8~2.0米，宽度6~8米，水深1米左右。 基地西侧为瑞慈医院，医院内多为多层建筑，通富路东侧为工业区，基地东北部的民主港新村为拆迁安置房. 项目开发企业的概况: 南通融汇房地产开发有限公司(原南通濠银房地产开发有限公司)成立于1993年,是专门从事房地产开发的企业，注册资金5000万元，资信等级AAA级。现为江苏省工商联住宅产业商会副会长单位，南通市工商联住宅产业商会副会长单位，南通市“重合同，守信用”企业，并获得南通市综合开发管理先进单位，南通市“青年文明号”，江苏省工程质量最高奖“扬子杯”等多项荣誉。 实力发展商与专业地产团队是楼盘品质的保证。 随着人们的生活质量的不断提高，人们将追求更好的居住环境。上海和融集团（筹），由洪远富先生和张锦忠先生共同创建，以上海和融投资发展有限公司为龙头的企业集团。以地产投资为核心，物资贸易、营销策划、管理咨询共同发展。其不仅拥有雄厚的建设资金和丰富的房地产开发经验，更有高瞻的眼光、先进的开发理念，公司一直秉承“尊重自然、为人服务”的开发精神及建设美好城市的责任感、使命感，从而铸就了众多的住宅典范，开发项目分布于上海、南京、苏州、昆山、南通等地。而作为子公司南通融汇房地产公司成立至今，在当地相继成功开发了北濠山庄、汇隆新城、世纪园、南川园等多个经典项目，总开发面积达到 20万平方米，总销售金额超过 5 亿元。 而目前，已着重在打造南通市国家级狼山风景区内的XX项目，XX是依托自然山水资源、诗画般的大型生态社区。 项目总建筑面积为406873平方米，项目建成后，将是南通市第一座南通融汇房地产开发有限公司会至始至终秉承公司的开发理念和开发精神，为中国城市创建更多优越人居环境的精品项目。 项目规划设计和产品规划 总体规划 1.1. 设计宗旨与目标 （1）以生态性、休闲性、文化性为主题，营造主题社区。本规划在尊重自然、为人服务的准则下，力求体现基地的场所精神。 （2）在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、景观环境成为社区空间的主题，以适应本社区特殊的不同层次、不同方面的需求。 力求达到理性与感性的交织、传统与现代的对话、人工与自然的融合、技术与人性统一的完美境界。 1.2. 规划特点----以“千年灵芝草”形态的景观轴为核心的四度空间生态组群 追求人与自然的和谐是人们对居住功能、居住环境的基本要求。本规划在尊重自然、为人服务的准则下，以生态型居住空间环境为目标，力图创造一种属于后信息时代的生态型居住建筑环境，空间景观结构呈现一种动态的、生长型的树状结构，使社区在环境中生长、随环境的变化而同在。 规划的平面结构以贯穿基地景观轴线将建筑单体、人行步道及水景联系在一起，形成一系列步移景异的四度空间形态。用线状步行系统联系整个小区，使规划在秩序中又富于变化。 规划秉承以人为本，天人合一的设计理念。注重视觉的穿透性和空气的流通。在空间规划上重在营造景观，景向结合，步移景异的四度空间，融合传统风水理论，使人与自然和谐的交融。 1.3. 功能分区—核心在于使土地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，整体协调有序。 规划根据项目的功能定位、基地的地形特点、自然景观状况等多方面要素，将小区分