古镇项目合作建议书.doc

XX地产 XXXX古镇项目 合 作 建 议 书 XX（XX）XX营销策划顾问有限公司 XX服务模式主要分为两个阶段: 第一阶段：前期策划服务 即市场调研、项目定位、产品设计建议、经济技术评价。 第二阶段：营销推广服务（营销策划＋后期销售+商业招商） 即后期营销策划、驻场销售、商业招商三方面服务内容。 第一阶段 规划格局 户型配比面积 景观绿化特点 配套设施 资源占有情况 客户群来源 营销策略 价格策略 去化速度 项目SWOT分析 对本项目的可借鉴之处 4、休闲度假区住宅发展趋势分析 5、住宅研究结论 （二）酒店方向 1、休闲度假区酒店供应结构 2、休闲度假区酒店规划分析 酒店设施配备 客房面积分析 客房设施 3、休闲度假区酒店经营状况 客房价格实施标准及出租情况分析 经营特色 酒店投资利润率和回收期分析 物业发展商与酒店管理公司合作方式 4、住店客人消费习惯分析 过夜数 住客类别 5、酒店投资规模分析 酒店星级 代表案例 客房规模 投资规模 单位客房平均投资规模 6、未来休闲度假区酒店发展趋势 未来供应量 未来酒店入住率走势 酒店行业发展预测 7、酒店研究结论 （三）商业方向 1、整体休闲度假区商业市场状况 市场供销量 物业规模 产品形态 价格（售价/租金） 2、休闲度假区商业发展特点 布局特点 产品特点 3、休闲度假区商业发展趋势分析 4、商业重点个案研究 项目概况 规划格局 面积配比 配套设施 资源占有情况 客户群来源 营销策略 价格策略 5、商业研究结论 （四）商务方向 1、休闲度假区商务市场概述 2、目前休闲度假区商务供需情况分析 供应规模 供应结构 租金及售价 出租率 客户来源 需求面积及配套 典型项目分析（概况、规划配套、租售状况、客户特征分析） 3、商务研究结论 四、客户需求专项研究 说明：在通过前面的供应市场研究之后，XX将根据前文相关研究成果进一步锁定本项目目标客户构成及来源，通过需求市场调研，进行客户需求方面的市场论证，以及减少最终定位的偏差。 调研方式 竞争项目拦截问卷法 点对点深度面谈访问法 调研对象 在和贵司进一步沟通后对调研对象进行更加精确的锁定。 调研样本 竞争项目拦截访问问卷有效问卷200份（初步预计发放问卷数量约250份左右），主要针对中高端人士。 点对点深度访问法有效样本20组，主要针对高端人士。 分析工具 SPSS统计软件 调研渠道 由XX进行督导、数据整理和分析 问卷内容要点 注：调研问卷标准样本另行制定 （一）客户背景特征 1、需求主体构成情况 2、需求主体背景特征分析 年龄 家庭结构 职业 生活方式 消费心理及行为分析 （二）需求市场产品需求意向分析 1、购房消费心理分析 2、购房用途分析 3、购房中重要关注点分析 4、户型面积需求 5、功能空间需求 6、设计尺度预期 7、建筑风格喜好 8、配套设施需求 9、对用材及交房标准的需求 10、对精装修的需求 11、价格承受能力 单价承受能力 总价承受能力 首付承受能力 12、其他相关需求 （三）对项目评价及购买意向 1、项目所处区域了解程度 2、项目所处区域评价 3、购买意向 五、全国范围内可借鉴项目专项研究 （一）可借鉴项目界定 （二）可借鉴项目分析 1、基本情况 2、发展理念 3、主题概念 4、特色资源分析 5、旅游设施 6、地产产品开发方向 7、产品设计细节分析 8、客户群分析 （三）可借鉴要点分析 1、可借鉴项目成功要素 2、可借鉴点分析 第二部分 项目定位 一、项目战略定位思路框架 二、项目开发条件分析 三、项目战略定位 （一） 项目战略定位原则 （二） 项目战略定位思路 1、项目S－C-Q分析 S（situation）：项目的背景事实 项目的背景即SWOT分析中的优势、劣势、机会、威胁，它们表明了项目自身资源及项目现阶段所处环境。 C（complication）：事实与愿景之间的矛盾 C 即R1与R2之间存在的矛盾或冲突，其中R1代表由特定情境导致的特定结果，即按现实发 展的可能结果；R2代表期望结果即我们的期望目标。 Q（question）：要解决矛盾必须解决的问题 2、项目核心竞争力 项目核心竞争力解析 核心竞争力矩阵 本项目竞争资源状况 相关项目核心竞争力对比分析 本项目核心竞争力打造方向 核心价值排序 3、项目功能定位分析 项目区域功能占位分析 项目主要开发功能及产业功能延伸分析 4、项目客户群定位定位前提分析客户群分析客户群定位社会形象定位客户心理形象定位 一、项目建筑策划前提说明 二、项目初步方案选择 1、方案对比 2、初步评价 3、方案选取 三、项目开发建设方案 1、项目分期开发情况 2、项目配套设施拟定 3、项目初步建设方案 4、项目开发序列和经济技术指标设定 四、项目开发节点及销售情况预测 第二章