《物业前期介入与管理》.pptVIP

第六章 早期介入与前期管理 袁勇新 联系电话 2007年5月 ?第一节 物业管理的早期介入 忽视早期介入可能导致： 物业配套不完善 布局设计不合理 质量不过关 资料欠缺、情况不明 最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多 一、物业管理早期介入的涵义 所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。 二、物业管理早期介入的作用 （一）完善物业的规划设计和使用功能 即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。 （二）更好地监理施工质量 消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，物业管理的方便。 （三）为验收接管打下基础 由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。 （四）便于日后对物业的管理 1．方便日后维修保养计划的制定； 2．方便日后检修，缩短检修时间； 3．易保证维修质量； 4．方便后期改建改造。 三．物业管理早期介入的主要工作及充当的角色 （一）立项决策阶段（充当顾问） 在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。 主要内容 ： (二)规划设计阶段（充当顾问） 物业管理企业（人员）此方面长处： A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力； B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求； C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。侧重从以下方面提出看法和建议：1、养护、维修方面 建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。 2．日常管理方面 中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准； 人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实； 垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。 3. 日后管理服务方面 从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。  4.物业自身方面 综合考虑物业总体布局、空地、绿化，开发与利用公共活动场所与道路系统，物业内外装修标准等以提升物业内在价值和环境效果。 （三）施工安装阶段（扮演监理） 监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。 主要内容： 物业公司提出整改建议： 3．物业管理公司向开发商汇报了此事，开发商立刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。 分析： 本案例是一家物业管理公司在早期介入阶段，向开发商提出了几条合理化建议，既使开发商节约了成本，又避免日后因这些细节引发纠纷。?物业管理早期介入的最大好处，是物业管理公司能从业主的利益、需求出发发表意见，从而把一般楼盘开发中容易出现的问题降到最低限度。早期介入的物业管理公司是从物业管理服务审慎的思维角度、从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出意见或建议。 （四） 竣工验收阶段早期介入的内容 竣工验收阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已建成项目竣工验收阶段即开始介入。 主要内容： 问题 1 前期介入费用由谁承担？ 根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担，原因：1、?前期介入的主要目的是协助开发商工作（1）?前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次（2）