成都某房地产开发项目可行性研究报告--112392093.doc

XX项目可行性研究报告 第一部分 项目概况 一、位置 1、位置 宗地位于XX区XX1、2组，成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约800m，三环以内约1公里处，距天府广场7公里，属于典型的平原地貌。地块位置关系如图所示： . 二、项目经济技术指标 1、土地面积：我司在成都XX区XX村土地面积为139.45亩。规划建设净用地面积约：92966.55平方米；代征地面积约：19993.4平方米（非建设用地）其中代征道路面积16394.22平方米；代征绿地：35599.19平方米（不作为计算绿地率使用）。 2、建筑面积 我司在成都的土地地上可建面积为39.05万平方米，其中： 3、容积率：≤4.2 4、建筑密度：≤30% 5、控高：建筑高度（包括屋面所有设施、设备）不超过航空限高573米（绝对高程） 6、绿地率：≥25% 三、项目现状 1、地形地貌：边界规则。 地块四至图 宗地道路系统现状 宗地内现状 2、项目平坦状况：项目用地图片中弃土已经平整，用地平坦，地块高程与周边道路基本一致，利于小区的进出和小区内的布置。 3、地面状况：宗地北侧为已经销售完毕的XX城市花园，东、南、西面现状均为空地，地块内有南北向低压电线通过，无水渠、池塘。 4、地下状况：面积为92966.55㎡（合139.4498亩），内嵌面积为4050㎡（合6.0750亩）的守仁·道魁祖师（昭觉寺第五代方丈）墓，由宗地南侧的昭觉寺管理，时常有慕名者朝拜，无管线、电缆。 5、地块的完整性：代征地面积约：19993.4平方米（非建设用地）其中代征道路面积16394.22平方米；代征绿地：35599.19平方米（不作为计算绿地率使用）。 6、地质情况：成都地下水丰富。 7、地面的拆迁情况：地面建筑物除南北向低压电线未拆迁外，其余基本不需拆迁。 第二部分 宏观经济 一、GDP 成都市经济快速增长，2006年相比2001年已翻了一番，已达到2750亿元，特别是05、06年，全市GDP的年增长率达到16%以上。 二、常住人口 全市人口流动量变化不大，常住人口呈上升趋势，但较为平稳，2006年末较2001年增加了83.5万人。 三、人均GDP 由于人口总体增幅比较平稳，因此成都市人均GDP与GDP几乎同比增长，2006年的人均GDP较2001年将近翻了一番。 四、固定投资/房地产开发投资 固定投资和房地产投资逐年增长，投资增长拉动经济上升，投资增长幅度远大于GDP增长幅度。2006年，投资增长幅度下降，但仍然远远高于GDP增长幅度。2004年前，房地产开发投资的增长低于固定投资的投资，2004年后，房地产开发投资的增长高于固定投资的投资，房地产开发投资在固定投资中的比例逐年降低，直到2004年，该比例逐渐上升且幅度较大。 五、城镇居民人均可支配收入 成都市城镇人民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨，尤其是进入2006年，全市城镇人均可支配收入的增长幅度保持在12%以上。 六、城乡居民人均储蓄存款 成都市城乡人民的储蓄存款较为丰厚，购买大宗物品的消费能较强。 小结：城市建设投资拉动经济快速上涨，经济水平高，人口增长速度平稳，但消费能力较强。 第三部分 市场分析 一、施工面积/销售面积 全市商品房的施工面积的增长幅度和房地产开发投资额的增长幅度相匹配，2001年-2004年，商品房施工面积增长不稳定摆幅在8%之间，2006年增长幅度快速增加。2005年前由于房价增幅较为平稳，房地产投资增幅也相对较小，而市场销售面积的上涨幅度除2005、2006年远远低于施工面积的上涨速度外，导致商品房的施工面积/销售面积这个比值增加，相对前2004年以前，房地产市场的供求比例逐年增加，2006年成都房价增幅较大，且市场总供给的增加幅度也较大，总体供需平衡。 二、成交面积/批准销售面积 2006年成都市主城区商品房及商品住宅市场销售状况良好，成交面积1017.2万平方米， 批准预售商品房面积1209.59万平方米，供需平衡。 成都市商品住宅成交均价逐年上涨，但在04年一个较大的上涨幅度后，近两年上涨幅度呈递减趋势一是因为市场宏观政策，自2004年起国家就针对房地产市场进行宏观调空；二是因为本市城区在不断扩大，增加了土地供应量；三是因为本市常住人口流动量变化不大；四是因为本市房价已经达到了一个较高水平。导致房价上涨的速度在减缓。自2004年以来，商品住宅成交价格上涨的幅度大于人均GDP上涨幅度及城镇人均可支配收入上涨幅度，因此，商品住宅成交价格增幅度仍然有可能减缓。 四、投资性购买、外地人购买比例 成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的《成都房地产市场报告》显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个