江南项目前期策划报告(6.28).doc

江南项目前期策划报告 市场调研分析 南宁市宏观经济环境研究 南宁市宏观经济概况 南宁作为广西民族自治区政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市。南宁市对外开放积极灵活，市政府鼓励外商投资企业以各种方式来南宁合作，不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策，给予外来投资者最大的方便和实惠；近年来南宁市引资力度大，对于经济增长起到很大的拉动作用。 下面将通过对南宁市的相关经济指标进行分析，以此来研究南宁市的宏观经济情况： 国内生产总值（GDP） ——近年来增长趋势明显加快，进入高速发展期。 南宁的经济一直以来都呈现稳步发展的趋势，但从2003年开始，进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%，伴随着经济的高速发展，房地产的发展前景极为看好。 城镇居民人均可支配收入 ——南宁市城镇居民人均收入稳步增长，生活质量逐渐提高。 居民收入不断提高，而且2003-2004年，提高幅度明显增快，与此相适应，居民改善居住条件的欲望增强，这为南宁市房地产市场需求的持续增长打下了坚实的基础。 南宁市城市发展规划 中心城市形象以及中心城市效应已经开始日益凸现 ——南宁的总体城市定位为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市 2005年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，武鸣、横县、马山、宾阳、隆安、上林六个县，总面积22295平方公里，居住着壮、苗、回、瑶等36个少数民族，总人口为634.43万人，其中，市区人口为244.1万人。为创造良好的投资、生活环境，南宁市依托资源和环境优势，加强城市建设，进一步完善基础设施，提高政府办事效率，增强城市竞争能力和聚集力，努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市。 近几年城市规划的方向是东向和南向，江南区将形成一个以点带面、由中心向四周环行辐射的发展趋势。 经过近十年的开发建设，琅东、凤岭新区城建用地已渐近饱和，而江南区已经成为南宁市6大区域中仅次于青秀区的心仪楼盘，在吴圩、苏圩等新划归江南区的区域之后，江南区将继续成为房地产市场的“黄金区域”，并以点带面，由邕江桥头板块和白沙大道板块向四周辐射。 最新政策调整对南宁房地产行业发展的影响 “国八条”政策 一是强化规划调控，改善商品房结构。（略） 二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。（略） 三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。 四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。（略） 五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。 七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。 小结： 国八条的重点是抑制房地产投资过热，控制房地产的价格泡沫，调节房地产的结构供需矛盾。但南宁房产市场目前还处于上升阶段，不同于北京、上海、杭州等房地产热点城市，房产新政的出台，对于南宁房地产市场影响极小。虽然对南宁购房者的心态产生一定的作用，致使购房市民观望心态开始上升，但受整体供求影响，南宁楼市并不会沉寂太久，相信在近段观望期以后又将迎来一个新的发展期。 南宁市房地产总体发展趋势分析 南宁市商品房供求关系分析 南宁市房地产市场供应与需求现状分析 根据上图显示，2004年一季度全市批准预售面积放量较为温和，二季度稍有回落但到了第三季度呈放量态势上升，全年300万平米的预售面积刚好达到政府预期中的目标，而到了2005年第1季度，南宁的商品房预售则创了历史同期新高。 2005年第1季度，南宁的商品房预售创历史新高，根据历史数据记载，季节的交易总量与全年的交易总量有着较为相似的发展节拍，因此，以第1季度的交易总量也可大致静态地体现年交易总量的大致范围。除04年第1季度预售面积略大于销售面积外，其余各季度的销售量均大于预售面积，整体供求状况在去年也较为畅旺。 南宁市房地产市场供求状况预测 南宁的城市发展刚进入一个快速的发展期，与此相对应的是旧城的拆迁改造、本地居民对住房品质的需求提升，以及因城市知名度的提高而吸引来的投资者等众多因素，由此刺激市场需求度的拉升，需求量仍然会呈现不断上升的趋势，求大于供应或供求基本持平将是南宁房地产市场未来几年的主要特征。 南宁市商品房价格走势分析——整体保持增长的趋势 小结：由上图可见，从 2000年到2005年第1季度南宁市的商品房销