淄博万丰塑料有限公司地块调研报告.doc

淄博万丰塑料有限公司地块调研报告 淄博厚天房地产经纪有限公司 2009年月日 前??? 言 ?? 房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋。 房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系。 本案即是利用的专业眼光及手段，通过对为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在此基础上，确立小区的市场定位和项目的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发提出了专业意见 项 目 背 景???? 第一部分：区域市场个案调查分析 、项目周边环境分析 （一）本项目土地性质调查 本项目地块的前身为淄博塑料12厂，于2004年申请改制为淄博万丰塑料厂，2006年资不抵债申请破产。目前该地块他项权利人为中国银行淄博分行桓台分理处。土地面积为26.75亩，目前性质为工业用地。调研中了解到，本项目破产时所有债务清楚，土地使用权清晰。该项目由于搁置已久，目前已有8家出租户，租赁合同1年期限，租金仍由原万丰塑料班子收益。本项目由于土地性质为工业用地，因此开发需要储备转成建设用地，开发公司在交纳400万的土地款后，还要补交土地出让金。2006年，前塑料厂明厂长想以20万/亩价格开发此地块，但是没有成交。 地块四至：南临永和村、东邻永安村、西临大桓元装饰材料市场、北临51路车站。 永和村（1000人左右） 永安村（600人左右） 大桓元装饰材料市场 51路车站 （二）本项目周边环境调查桓台县位于山东半岛中部，地处鲁中山区和鲁北平原的结合地带全国百强县（市），山东省县域经济30强，全国闻名的“建筑之乡”。总面积498.25平方公里，人口49万。辖11镇、1个城区街道办事处和2个省级开发区（桓台经济开发区、山东东岳国际氟硅材料工业园）。桓台县东距青岛机场和青岛港250公里，西距济南机场100公里。境内高速公路、铁路、国道、省道纵横交错，四通八达，区位优势十分明显。境内马踏湖面积近百平方公里，是山东省七大名胜风景区之一，素有“北国江南”之称。 ??? ，完成农林牧渔业总产值13.90亿元，按可比价格计算同比增长3.4%，其中农业产值8.80亿元，林业产值2.55亿元，牧业产值2.04亿元，渔业产值0.14亿元，农林牧渔服务业产值0.38亿元。实现农业增加值7.71亿元，按可比价格计算同比增长3.4%。 ??? 截止目前，规模以上的工业企业达到312家，同比增加11家。累计完成工业总产值354.08亿元，同比增长34.1%，实现销售收入346.36亿元，增长34.8%，实现利税34.59亿元，增长23.5%，实现利润23.08亿元，增长26.9%，完成高新技术产业产值138.01亿元，同比增长39.7%，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重38.98%，比上年末提高0.35个百分点。截至月底，全部资质以上企业完成建筑业总产值48.64亿元，同比增长6.2％。 ???，社会消费品零售额累计完成35.21亿元，同比增长22.5%，其中批发业9.39亿元，增长32.4%，零售业19.17亿元，增长20.3%，住宿业0.19亿元，增长15.3%，餐饮业5.50亿元，增长16.9%。 ??? ，全县50万元以上投资建设项目121个。全县累计完成规模以上固定资产投资50.78亿元，同比增长2.4%，其中城镇投资20.76亿元，占总投资额的比重为40.9%，农村投资30.02亿元，占总投资额的比重为59.1%。截止6月底，全县实际利用外资14417万美元，同比增长271%，完成进出口总额42296万美元，同比增长40.4%，其中出口总额21493万美元，增长35.7%，进口总额20803万美元，增长45.7%。 ???，实现地方财政收入5.56亿元，同比增长27.0％。国税和地税实现税收收入合计11.32亿元，同比增长25.5％，其中，国税实现7.45亿元，增长38.7%，地税实现3.87亿元，增长6.1%。6月末，金融机构各项存款余额139.90亿元，比年初增加17.63亿元，城乡居民储蓄存款77.73亿元，比年初增加9.55亿元；金融机构各项贷款余额152.19亿元,比年初增加1