绿城集团城市调研范例—精华.doc

绿城集团 无锡绿城房地产开发有限公司 产品策划书 (讨论稿) 二○○八年元月 营销策划部 第一章 项目地块及周边情况 第一节 项目地块规划指标 1 用地概况及主要经济指标 本地块占地约18.1万平米(其中A—1块可建设用地面积约4.97万平方米、A—2块可建设用地面积约8.46万平方米、A—3块可建设用地面积约4.67万平方米) 用 地 性 质 用 地 面 积 地上建筑面积 建 筑 密 度 容积率 绿地率 建 筑 高 度 住宅\ 商业 18.1万 39.82万 21% ≤2.2 40% 未限 表格 1地块主要经济指标 2 地块红线 表格 2地块红线图 3 规划设计控制条件 用地性质：商业，居住用地； 限制指标：容积率＜2.2，绿化率＞40%，建筑密度＜21%； 车位配置：住宅机动车位配比每1001个，非机动车位配比每户3.5平米；商业机动车位按不小于60车位/万平方米设置，非机动车位按不小于500车位/万平米设置； 建筑限高：充分考虑地块与太湖新城中心区金匮公园、尚贤河湿地、行政办公用地之间的空间景观及视线要求，并满足国家及省有关规范要求。建筑立面应采用公共建筑风格。 公建配套：相对集中设置社区配套服务用房，计约7000平米，其中：社区医疗卫生用房（建筑面积不少于300平米）；文体活动用房（建筑面积不少于1000平米）：社区商业金融用房 （建筑面积不少于800平米）：社区服务管理用房（建筑面积不小于1000平米）：社区居委用房（建筑面积不少于800平米）。 套型建筑面积90平米以下住宅所占比重必须达到总建筑面积的35%以上。 （以上资料来源：XDG-2007-37号地块规划文本说明） 第二节 地理位置及现状 1 地理位置 1.1 宗地所处城市、行政区域、地理位置及界线 地块位置在无锡城南滨湖区太湖新城，北至高浪路，西立信路，南至观山路，东至规划中的立德路。 图表3地块区域在城市的位置 1.2 地段的定性描述 地块位于市区南部的太湖新城，是无锡规划中最大的新城之一，总面积有150平方公里，是现在主城区的2倍； 新城规划有无锡新的行政中心、商务办公中心、国际社区，是无锡城市发展的主要方向。 太湖新城也是无锡近年投资最多的区域，政府决定在5年内投入268个亿做基础配套；中心区计划在“十一五”期间基本完成主要干道和重点绿化环境建设，基本完成水系整治和基础设施配套，完成市民中心建设。 金融商务第一街、金匮公园、尚贤河湿地三大标志性工程已在新年第一天动工。 图表4地块在太湖新城的位置 2 地块现状 地形地貌：本地块内A—1地块现状为农田，A—2地块为农田和农民村落，A—3地块为农田。地块南北、东西基本平整，无明显高差。 地块内东群村 农田与农舍 表格 5地块内貌 地下情况：未发现特殊情况； 土地的完整性：规则且方正； 表格6地块鸟瞰图 3 周边规划道路情况 西侧立信路：45M宽城市主干道(已建成) 北侧高浪路：55.5M宽城市主干道(已建成) 南面观山路：40M宽城市主干道(即将建成) 东面立德路: 25M宽城市次干道(规划中) 北至高浪路 西至立信大道 南至观山路 东至立德路(现已留下豁口) 表格7地块周边道路 4 项目地块的周边情况 4.1 新城区规划配套 太湖新城的规划还在进行当中，目前能确定的是用地性质和分区规划：东区约２３平方公里，以太湖国际科技园为载体。中区５５平方公里，重点建设太湖新城商务办公中心、ＣＢＤ及国际社区。西区７２平方公里，以太湖山水城度假区、南泉旅游配套区、太湖科教产业园为建设重点，发展创意产业和生态旅游业。 表格8太湖新城周边环境 太湖科教产业园：近30平方公里的居住、教育、研发、高科技产业及旅游服务为主体的生态型园区。太湖新城科教产业园北至蠡湖，西至太湖山水城旅游度假区，南至南湖中路，东至太湖街道，总规划用地面积28.14平方公里。规划还对这一区域确定了功能结构、功能分区、配套设施规划等强制性内容。 表格 9太湖新城局部规划 无锡（太湖）国际科技园：?无锡（太湖）国际科技园是以创意研发为主导，以高新技术产业为支撑，以休闲居住为配套，产业研发、软件设计、商务服务、居住休闲良性互动、综合发展的滨水生态国际科技园。??本项目地块紧临金匮公园、尚贤河湿地和行政中心、商务中心。 4.2 周边社区配套与环境 教 育：无锡太湖高级中学、无锡大学城江南大学、无锡职业技术学院等。 江苏省太湖高级中学2004年3月被评为江苏省首批“四星级学校”，是国家示范级高中，是面向江苏省招生的省重点高中，学校现有80个教学班，4000多名学生，其中寄宿生3500多人。学校拥有江苏省一级图书馆和江苏省标准实验室，智能化学生公寓配有