在建工程房地产估价综合实训.ppt

* 房地产估价综合实训 目录 居住房地产估价综合实训 商业房地产估价综合实训 工业房地产综合实训 在建工程房地产估价综合实训 土地估价综合实训 7 在建工程房地产估价 综合实训 制定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查勘估价对象 测算估价对象价值 概念辨析与案例导入（教学案例） 2011年3月，一位在北京从事房地产估价的学生小梁给我电话，电话中她向我求证一个与在建工程相关的概念问题。当时她们公司刚接了天津一个商业项目的抵押评估任务，她去看过现场，那个项目已经封顶，外立面的装修都已经完工，但还没有办理竣工验收手续。在界定项目性质的时候她认为应该按在建工程处理，对应的最佳估价方法是假设开发法。但她们公司的估价师并不认可她的这个思路，估价师认为该项目实体工程建设已经完工，虽然还没有办理竣工验收手续，但具有了实际使用价值，所以建议按正常商业项目，采取收益法评估。她觉得估价师的分析也有道理，所以很矛盾，不知如何处理这个问题。很显然，产生争执的根本原因是对在建工程的界定存在分歧。在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。 下面就以“广州市天河区跑马场某在建工程抵押评估”为案例，跟着我一步步学习在建工程房地产的评估。 制定方案 搜集资料 查勘对象 1 在建工程房地产估价 测算价值 一、加深对在建工程房地产的认识 在建工程房地产有着与一般房地产不同的特点 ： 1．所有权的相对确定性 2．合法性 3．可转让性受限制 4．可比性差 5．形象进度与实际投资额较难一致 6．种类多 7．造价差异大 8．法定抵押权优先于约定抵押权 制定方案 搜集资料 查勘对象 1 在建工程房地产估价 测算价值 二、拟采用的估价技术路线和估价方法 由于估价对象宗地所在区域为住宅区，周边楼盘较多，住宅交易较频 繁，可先用市场比较法评估项目竣工后的售价（具体测算过程请参考居住房地产估价）。 又由于估价对象属于待开发房地产，且土地利用条件明确，考虑到估价对象为在建工程项目，在建并尚未竣工，具有开发价值，符合假设开发法运用的条件，因此选用假设开发法作为本次估价的基本方法来评估计算估价对象价值。 三、拟订资料收集渠道（见5.2节） 四、估价作业步骤和相关安排（略） 制定方案 搜集资料 查勘对象 1 在建工程房地产估价 测算价值 一、需要委托方提供的资料 ①《国有土地使用权证》； ②《建设用地规划许可证》； ③《建设工程规划许可证》；④《建筑工程施工许可证》； ⑤《房屋面积预算（测算）成果报告书》；⑥《商品房买卖合同》； ⑦ 土地出让合同；⑧ 出让金发票；⑨《商品房预售许可证》； ⑩ 房地产产权情况表；? 房地产权属证明书；? 委托方营业执照； ? 开发资质证书；? 施工合同；? 工程进度款发票； ? 完工进度说明；? 交楼标准；? 工程结算书及付款凭证； ? 租赁合同；? 环保审批文件； 21消防审批文件； 22其他相关资料。 最主要的资料是四证一书：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《房屋面积预算（测算）成果报告书》。 制定方案 搜集资料 查勘对象 2 在建工程房地产估价 测算价值 图5-1 委托方提供资料复印件 制定方案 搜集资料 查勘对象 3 在建工程房地产估价 测算价值 图5-1 委托方提供资料复印件（续） 制定方案 搜集资料 查勘对象 1 在建工程房地产估价 测算价值 一、查勘前的准备工作 （略） 二、在建工程实地查勘记录表 （1）内部情况——在建工程状况，主要包括两方面的内容：一方面是在建 工程的权属资料，另一方面是在建工程宗地和建筑的具体情况。 （2）外部情况——在建工程的交通和周边环境 制定方案 搜集资料 查勘对象 1 在建工程房地产估价 测算价值 三、在建工程实地查勘要点 1．宗地查勘 要注意查勘宗地形状、四至界址，是否平整、绿化、硬化，或是否铺设 了通水、通电、通信的地下管道，道路修建情况甚至有无围墙等。 2．建筑查勘 （1）是否封顶。 （2）外墙装修。 （3）室内装修和建筑工程设施安装情况：地面、内墙和天花板的装修情 况，是否通电、通信、通水、通燃气、通热力，是否安装了消防设施 和电梯。 （4）建筑栋数、建筑间距、建筑结构、跨度、总层数、层高等。 3．周边环境查勘 四至道路特别是主干道（包括路牌）、公交站、周边标志性建筑、人 （车）流、商铺、银行、医院、学校、工厂、居住区、景观等。 制定方案 搜集资料 查勘对象 1 在建工程房地产估价 测算价值 四、在建工程现场拍照 制定方案 搜集资料 查勘对象 2 在