华银时代商贸城策划案.docVIP

“华银时代商贸城”策划案 前 言 “华银时代商贸城”位于***城市东部，经过华银时代公司的接手运作，将打造成***城市形象工程，项目总建筑面积达到11.6万平方米，是三层单体商业、住宅一体的建筑风格，并采用双步行街规划，形成大型集贸商城模式。由于项目前期的开发公司、合作公司的运作失败，给项目形象已经造成了严重的负面影响，必须在形象宣传上切实做文章，使本项目成为集家装的购物、家装“一条龙服务”大型商业基地，对提升***城市批发零售、餐饮、娱乐休闲、商务办公、生活配套一体，将成为***形象，促进商业功能提升发挥巨大的作用。 项目现在已经部分完工，各项配套设施也没有完善，并受到市场负面影响等多方面的因素，市场的招商、整体运营等面临诸多方面的问题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划。 一、市场分析 1、商业概况 ***商业主要集中于以天齐庙为中心的商业区，其余都是一些零散、管理混乱的市场。 在商业形态方面，以天齐庙商场为中心形成了周边以及沿街品牌店构成，云集了服装服饰、鞋帽、日用百货、家用电器、家具家居、文化用品、副食品等数10类品种，是***最繁华的商业区，商品零售额能占高唐市场30%以上。在天齐庙市场周边，还形成了华联、百货大楼、福明家具城、金兴市场等构成的中低档商品集贸市场，这几大市场依靠中低等的产品价格和城市中心地带的区域位置，与商城及区域内的品牌店形成了互补效应，吸引着不同的客户群体。但从高唐整个商业形态而言，缺乏专业性、具有核心竞争力特色的商业形态，特色专业市场发展潜力巨大。 从商业业态而言，***城内专业商业市场大概有南环建材市场、汇鑫建材市场、福源商城的烟酒批发市场、私营工业园的家具市场、福明家具商城等专业市场，以及紧靠时风集团产生的产业带、产业链而形成的集散的农机配件、组装市场。整个商业业态混乱，尤其是在市场管理方面，基本都是由村委成立的管理委员会或开发市场的企业组成的管理会进行运营管理，缺乏专业的运营管理公司。市场宣传方面都处于单兵作战状态，每家商户都自我宣传，投入宣传费用相当少，并形不成强势宣传效应。 2、市场消费状况 ①消费水平 ***城市人口少，人均收入相对较低，致使商业消费水平不高，消费能力有限，成为***商业发展的瓶颈。 ②经济水平 ***及周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比例较高，商品的消费仍以中低档次商品为主。中高档消费主要集中于行政事业单位、时风集团、蓝山集团、泉林集团的中高层管理人员以及外来的高收入人群。 ③城市经济结构 ***产业主要依赖时风集团、蓝山集团、泉林集团这样的工业集团，在整个产业发展中，除了第二产业相对较强外，第一、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业发展。 ④消费发展趋势 ***人口有限，经济发展相对较慢，缺乏强势的产业支撑（除了时风集团，时风集团目前经营状况也不理想；蓝山集团、泉林集团都经营惨淡），再加上经济收入水平的限制，预计未来几年内，***的商业经营状况将没有多大程度的改观，但是商业专业化、细分化的市场运作将成为必然。 二、SWOT分析 1、优势与机会 ①商业规模优势，项目具备了成为一个商圈的硬件条件，建筑规模达到11万多平方米，具备成为一个有影响力的商业区要求； ②商业形态优势，商业集贸大市场，最具发展潜力的商业形态，最终形成一个综合性强、专业特色性的集散中心； ③购物环境优势，独具魅力的建筑风格（当地区域内）； ④政府支持优势，给市场的招商和经营带来政策上的机会，在市场运营管理方面能够充分整合资源，给商户带来各类服务信息； ⑤城市规划优势，城市的改造规划，规范市场为该市场发展创造了条件； 2、劣势与威胁 ①区位优势，与商业中心，城市中心相距较远，尤其是周边区域内无商业区，周边经济水平低下，人流不大； ②规划劣势，商业集贸市场，不能形成规模人流，门面房进深、开间比例不恰当，建筑空间较小，不适宜规模卖场的进驻； ③消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展； ④商户经营信心和市民消费信心不足，导致商业前景暗淡； 三、市场定位 1、第一目标主力店 第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商城招商和经营的成败。 第一目标主力店以建材（家装类，如地板、复合板等）、家具、家居、家纺、灯具为经营主体。 2、第二目标主力店 第二目标主力店是商城提升人气，完善商业结构，促进商城由单一的建材、家具市场向综合性市场的完善。 第二目标主力店主要包括农机配件、汽车展示、陶制品、五金土杂等以及部分生活配套经营者。 3、第三目标主力店 第三目标主力店主要是作为商城商业结构和服务机能的完善服务