道县房地产市场调研报告及分析.ppt

　　　本房地产市场调查一手资料主要是通过我公司对当地市场实地调查及对消费者需求的统计取得，主要以我公司现代理的松林苑项目及其他项目有关数据取得，调查二手资料主要来源于当地统计局、国土局等相关政府部门。 区位 道县位于湖南南部，紧邻广东、广西，素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称。是湖南通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地，成为湘南改革开放的重要前沿，对沿海发达地区的资金流、信息流等要素具有良好的吸纳作用，在推进“泛珠三角”区域协作中，发挥了承东启西、通南达北的枢纽作用。被称为沿海的内地、内地的前沿。 交通运输 道县的交通四通八达。国道207线、省道323、325线从县城通过，洛湛铁路已建成通车，厦蓉、道贺高速交汇于道县，现已进行路面施工阶段。发达的公路及铁路网框架，构成了道县独特的立体交通格局。 位于道县主要工业街区上，地理位置具有一定优势，有助于品牌推广； 项目所在位置处于老的商街商圈之内，拥有先天的客户资源； 地处道县新旧城区结合位置，邻近清水河，开发潜力大。 属于倒闭工厂改造，易于拆迁建设； 机会： 新城区的建设； 发展已成趋势； 对面大型商场正在建设中，开发潜质巨大。可同时进行住宅和商街的建设，回报丰厚； 瞄准道县,撬动道县场新板块 道县房地产市场分析 锐智营销 威胁： 距铁路距离不足300米,将是对项目运作的最大影响; 清河湾\新东亚时代广场对本项目造成直接威胁。 道县房地产市场分析 锐智营销 竞争楼盘分析 道县房地产市场分析 锐智营销 一期基本售完,二期正在热销中. 未定价 均价3350元/ 11层、10层小高，加沿街商业 高新区清水河南路 清河湾 住宅已售90%,还有部份商铺,未售,体量在40% 均价5500元/m2 均价3400元 11层小高，加底商和商业街 桥西区南城壕6号 岸尚·清城 住宅在80%左右,商铺全部售完 均价15000元/m2 起价在4100元,均价4300元 欧式西班牙建筑风格 胜利北路 容辰庄园 多层基本售完,小高层已售60%. 未定价 均价3200元 总建面23.8万平米,小高层加商场加沿街商铺及商街 纬一路以南，经三路与经四路之间 新东亚时代广场 多层基本售完,小高层刚刚起售 未定价 多层均价2600元，小高均价3200元 由部份多层及小高组成, 纬一路牛奶厂址处 奥林星城 销售率 商业 价格 住宅 价格 建筑类型 位置 住宅类 在售物业情况： 道县房地产市场分析 锐智营销 在售物业情况： 道县房地产市场分析 道县正处于一个房地产迅速发展的时期,旧城 改造,新区建设,政府会在近年内投放出很大的土地,会鼓励企业投入市区建设中; 道县在售物业多数为本地开发商,在建筑设计上,项目定位及后期的销售管理上,大多存在着不成熟因素,有个别委托代理公司,即便这样,效果一般; 锐智营销 * 道县房地产市场调查及分析 项目提案 锐智营销 唐洪 陶 道县房地产市场调查及分析 序 言 　　本次研究主要目的是希望通过对道县宏观经济状况研究、道县城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析道县经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、开发进度，并对其进行经济测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。 锐智营销 道县房地产市场调查及分析 资　料　来　源 锐智营销 道县房地产市场调查及分析 通过对项目方案的投资成本预算、售价分析，建立资金流量模型，整体预测其综合投资回报水平。 研　究　方　法 基于道县房地产市场供应与潜在客户需求的深入调查分析，通过对供应和需求两方面变化趋势的研究，为本项目的功能布局、物业配比等提供客观依据。 通过对本项目地块特征、市政规划等的分析，确定未来客户群、用地布局、建筑类型、开发进度等计划。 锐智营销 道县房地产市场调查及分析 研　究　框　架 锐智营销 道县房地产市场调查及分析 第三步，项目市场分析。在项目市场的层次上，根据以前对市场潜力的估计，进行竞争对手的分析，估计本项目的市场占有率；同时进行消费者的研究，以确定本项目的竞争特点。 研　究　框　架 第一步，地区市场分析。将专业市场（房产市场）在道县整个地区经济中，考察其地位和状况，找出影响这个市场变化的主要因素。并通过直接或间接资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业市场的影响，例如通过人口、收入等资料，推算对专业物业的需求增量。 第二步，专业市场分析。在专业市场的层次上，进行市场细分，然后对各子市场的物业的供给量和