如泰运河地块房地产开发初步可研报告.doc

目 录 项目基本情况 项目位置 地块现状 土地权属 项目主要技术经济指标 用地规模 主要技术经济指标 项目开发宏观环境分析及区域房地产市场分析 泰兴市经济发展现状 泰兴市“十一五”整体发展目标 泰兴市区域房地产市场分析 泰兴市未来新兴住宅、商业区域分析 项目开发宏观环境评价 泰兴市城市总体规划描述及发展战略 泰兴市地理位置 泰兴市城市总体规划 泰兴市城区功能定位及规模 泰兴市城市综合发展战略 项目所在地的区域现状和今后规划分析 项目区域定义 项目区域现状 项目区域规划 2007年度政府对项目地规划分析 项目地块建设大型住宅区及商业网点S、W、T、O分析 项目产品概念性规划 项目开发投资分析与财务评价 项目无盈利原因分析 相关建议 十一、 迎幸桥南端第一期项目独立开发财务评价分析 十二、 迎幸桥南端第一期和第二期项目先后共同开发财务评价分析 十三、 方 案 对 比 十四、 附项目地周边环境照片 十五、 附十一、十二有限公司指标评价分析表 项目基本情况 1.1项目概况 1.1.1项目位置 本项目位于泰兴市城区的西北部，项目地块北接东西向的根思路，南接东西向大庆路，一条运河（如泰运河）从项目地块中间穿过，一座古桥（鼓楼北路上的迎幸桥）将运河两边的项目地块相连，鼓楼北路穿过地块，南北分别延伸至鼓楼东西路和根思路，使项目地块既位于运河的两岸，又在桥头边，是政府新一轮规划的亮点。项目地段南面距离泰兴市的一级商业中心区仅为1000米，一条鼓楼北路步行街一直延伸至迎幸桥头。 1.1.2 地块现状 迎幸桥的南端道路右边地块现主要是临街的多层结构，底层为商铺；后排主要以单层的小平房砖瓦结构，居住的主要以民工和当地的农民、小商贩为主，其沿江住宅地势比前排临街房子要低2米多。道路左边地块现主要是工业厂房、小平房还有一个采沙石的小码头。这一地块不管是居住环境还是住房结构与相隔一条马路的对面的商业区相比，具有明显的不协调性，这应该也是迫使政府马上需要规划的原因吧！ 迎幸桥的北端道路两边地块现主要是临街的单层商铺、多层底层商铺及单层的小平房住宅，还有两个小市场。其居住的主要是一些附近的小商贩、老人和民工。其延河的地势比北边的根思路要底2米多。 如泰运河水质污染很严重，基本上在10米开外都能够闻到一股刺鼻的的味道，河的两边沿岸上是垃圾倾倒场所，河道受损比较严重。河岸两边地势太低，一旦下大雨对居民的生活影响很大，出入都很不方便。迎幸桥年代已经久远，桥面太窄，影响交通。 1.1.3 土地权属 （1）依据我们调查的，迎幸桥2005年列入市政府的年度改造计划，并于2006年年末需要竣工。依据水务局的说法是政府现在缺少资金，等待投资者先进行前期的投入。 （2）水务局现在所取得的建设用地为政府划拨性用地，共计2公顷，包括1公顷需要拆迁的用地在内，并且已经取得建设用的规划许可证、建设工程规划许可证和拆迁证。 （3）项目地块依据现有的调查显示还没有取得政府正式性的文件，也没有列入政府的2006年度计划当中。依据水务局的说法，政府已经准备在2007年将项目地块挂牌出让。（政府在等待有意向的投资者） 2、项目主要技术经济指标 2.1 用地规模 运河和迎幸桥将项目地块划分为4块地块，4块地块的总建设用地面积为146亩，总的建筑面积为17.6万平方米，绿化面积3.46万平方米，综合容积率1.81。整个项目依据4块地块分4期开发。 2.2 主要技术经济指标 项 目 面 积 （平方米） 备注 第一期 开发项目 总用地面积 20582 住宅、商业用地总面积 7708 临街多层住宅底下两层为商用 住宅建筑面积 46605 临街商铺建筑面积 5640 总建筑面积 52245 绿化面积 6922 总建筑密度 37.5% 综合容积率 2.54 绿化率 33.6% 第二期 开发项目 总用地面积 13899 住宅、商业用地总面积 4115 临街多层住宅底下两层为商用 住宅建筑面积 23889 临街商铺建筑面积 2975 总建筑面积 26865 绿化面积 5143 总建筑密度 29.6% 综合容积率 1.933 绿化率 37.3% 第三期 开发项目 总用地面积 36248 住宅、商业用地总面积 12840 临街多层住宅底下两层为商用 住宅建筑面积 47742 临街商铺建筑面积 12688 总建筑面积 60430 绿化面积 13843 总建筑密度 35.4% 综合容积率 1.67 绿化率 38% 第四期 开发项目 总用地面积 26601 住宅、商业用地总面积 7368 临街多层住宅底下两层