宁波江南一品项目整体推广策略沟通案-63.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 目录 什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整实施过程中的策略 LOGO展示及VI应用 云台 PART-03 推广执行篇 在这部分的内容中，我们对推广的整体节奏、营销方式、渠道及物料的筹备、媒体的投放与营销活动的组织等进行初步的确定。 PART-03 在本案的整体推广中，有以下问题需要进行有针对性的解决。 问题一：如何规避[东部新城]的配套弱势，深挖其带给本案的区位优势？ 问题二：如何面对整个宁波，扩大拓宽本案的客户范围？ 其中问题一将指导我们在营销活动和软性新闻中加大对[东部新城]的炒作；而问题二将指导我们对媒体和渠道进行有针对性的选择。 PART-03 房地产营销的方法和手段很多，但是[溺水三千只取一瓢饮]，基于对前面两个问题的考虑，我们将本案的核心手段制定为圈层营销。 圈层营销就是根据产品为基础，将目标消费群进行划分，根据群体的小圈子文化与其进行沟通和各种营销活动的组织与开展，媒体渠道也相应地随之进行调整。 我们将本案的整体推广称之为品牌工程，因此将在节奏上分为基础期、构架期和完善期，开盘时间建议设在10月中旬，具体见如下时间安排。 PART-03 第一阶段 第二阶段 第三阶段 基础期 构架期 完善期 品牌打桩 品牌塑造 品牌内外装 本案品牌工程实施计划 2月份-5月初 5月中-9月底 10月初-12月底 PART-03 第一阶段 2006年2月份----5月初 [启动及前期铺垫] 把桩打在哪里？怎么样使桩打得深、打得稳固？ 为了达到这两个目的，计划针对宁波的商会、俱乐部等进行圈层锁定。 在此阶段我们只做一件事，就是筹备成立客户俱乐部，如[万客会]、[坤和会]等，并定期出沟通刊物-----