广州革新路地块可研报告.doc

项目概况 一、项目基本情况 广船集装箱地块位于海珠区革新路，规划用地性质为商品住宅用地，现状为厂房，用地面积42310平方米，容积率3.7（按净用地面积20403平方米计），其中还包括7035平方米的幼儿园用地和包括派出所、综合商店、居委会、储蓄所、邮政所等等小区公共服务设施用地。东至革新路，西边以规划路为界，规划路旁边就是珠江。广船集装箱场地块由恒大集团投得，总地价为1.7亿元。市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。本地块目前部分已经准备开始拆迁，一部分厂房现在正在运作使用。该地块实际上满足“五通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通）条件。 二、项目模式与合作方式 本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅部分和车位全部销售。 三、本项目可行性报告的结论性指标 本项目总投资为45905万元（含贷款利息），自有资金为15021.37万元，向银行借贷15000万元。经分析研究，本项目主要经济指标是： 住宅的得房成本为5685.20元/m2，住宅售价为7000元/m2，车位售价为20万元/个。利润总额为9649.15万元，税后利润为6464.93万元，投资利润率为21.02%，总投资利税率为30.45%，资本金利润率为64.24%。 全部投资的税前财务净现值为5206.99万元，内部收益率为16.99%；税后财务净现值为2792.32万元，内部收益率为12.88%。累计盈余资金为36486.30万元。自有资金的财务净现值为950.64万元，内部收益率为12.11%。 由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总额较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8%，累计盈余资金较多，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。 第一部分 市场研究与方案构思 第一章 项目市场研究 一、广州市房地产市场研究 　广州市总面积为7434.4平方公里，占全省陆地面积的4.18％。其中，市辖10区面积为3718.5平方公里，占全市总面积的50.02％；2个县级市面积为3715.9平方公里，占49.98％。 广州市现有总人口为712.6万人，比上年末增加11.91万人。其中常住户口人数705.89万人，比上年末增加11.93万人。全市人口出生率9.56‰，人口自然增长率4.23‰。 广州市的经济发展状况 注：国内生产总值增长速度按可比价格计算。 ??? 单位：万元 单位 工业总产值（现行价） 工业产销率（%） 工业增加值 工业综合经济效益指数（%） 本月止累计 同比±％ 本月止累计 同比±％ 本月止累计 同比±％ 本月止累计 同比±％ 白云区 2770130 20.0 99.68 0.1 603823 17.5 126.4 13.0 东山区 28511 0.2 100.00 5.5 7450 3.0 145.3 16.1 荔湾区 143264 9.8 98.16 -1.2 40400 9.0 147.4 36.5 越秀区 46329 0.3 97.32 -0.6 12972 -1.5 109.8 -4.6 海珠区 653082 12.3 99.90 0.8 176332 11.5 106.8 17.7 天河区 1079641 15.4 99.32 0.6 286429 5.8 177.6 5.7 芳村区 338088 10.7 96.80 0.6 94836 11.2 103.6 1.4 黄埔区 680176 14.0 97.25 -2.2 159365 14.1 125.2 6.4 番禺区 6550215 11.6 96.92 1.8 1794150 12.8 112.8 -0.7 花都区 4190061 15.8 96.70 0.4 1125995 12.0 176.6 48.1 2002年广州市经济社会发展的主要指标：国内生产总值预期增长目标为12%，其中三次产业增加值分别增长3%、11.5%、13%；全社会固定资产投资增长6%；社会消费品零售总额增长12%；外贸出口总额力争有所增长；居民消费价格指数上升1%，城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率控制在5.7‰以内。 20个重点建设项目：2002年全市安排重点建设项目20个，其中城市基础设施项目8个、环境保护项目2个、会展项目1个、高新技术产业项目5个、支柱产业和基础产业项目4个。总投资合计770.33亿元，2002年计划投资139.65亿元。 具体项目为：广州地铁二、三号线；广州白云国际机场迁建工程；广州港新沙港区8—10号泊位集装箱码头；内环路放射线工程；广州南部地区（仑头至龙穴岛）快速路；广州公路主枢纽系统工程；广州北部（新国际机场）高速公路北延线（南端）；西朗污水处理系统工程；李