徐州世茂广场建设项目可行性研究报告.doc

目 录 前 言 1 第1章 概况 2 1.1　公司名称 2 1.2　公司概况 2 1.3 公司法人 2 1.4　建设地点 2 1.6　开发建设周期 2 1.7　投资估算及资金筹措 3 1.8　项目效益分析 3 1.9 投资方概况 3 第2章 市场分析 5 2.1 徐州市宏观经济分析 5 2.1.1 地区GDP 5 2.1.2 城镇居民收入 5 2.1.3 社会消费品零售总额 6 2.1.4 旅游情况 7 2.1.5 利用外资 7 2.1.6 私营经济发展 7 2.2 徐州市云龙区概况 8 2.2.1 区域定位 9 2.2.2 交通状况 9 2.2.3 商贸环境 9 2.2.4 自然条件 10 2.2.5 人文环境 10 2.3 项目区位介绍 10 2.4 徐州商业物业市场分析 13 2.4.1 徐州商业市场概述 13 2.4.2 徐州市商业市场布局 15 2.4.3 商场经营差异化——大型商场现状 17 2.4.4 徐州市商业街调研 21 2.4.5 徐州市在建商业项目推进现状 23 2.4.6 典型项目分析 24 2.8 结论： 28 第3章 项目经营内容 29 3.1　项目SWOT分析 29 3.1.1 项目优势(S) 29 3.1.2 项目劣势(W) 29 3.1.3 项目市场机会(O) 29 3.1.4 项目市场威胁(T) 29 3.2　项目整体定位 30 3.2.1 产品组合 30 3.2.2 发展理念： 30 3.2.3 区位定位： 30 3.2.4 产品定位： 30 3.3　项目规划指标 30 第4章 项目开发建设周期 31 第5章 投资估算和资金筹措 32 5.1　投资估算 32 5.2　资金筹措 33 第6章 效益分析 34 6.1 项目销售收入 34 6.2 项目的投资回收期 34 6.3 项目的税收贡献 34 第7章 结论及建议 35 7.1 结论 35 7.2 建议 35 前 言 项目位于整个世茂地块的南侧，紧邻东三环，为整个东三环居住带的地理中心。 东三环片区近年来晋升为徐州市中高档住宅集结地，随着人居密度的不断增加，商业配套成为了当地居民的第一需求，而升辉、家居乐建材市场仅仅扮演这东三环商圈产业的临时支撑，而项目近26万的商业体量必将成为覆盖整个东三环片区且辐射老城区的区域商业中心。 项目分2期开发，总占地约12万平方米，总建筑面积约25万平方米，规划容积率1.88。用地性质为商业用地，使用年限为40年。本项目将建设成融办公、休闲、购物、娱乐为一体的现代化的时尚商业中心。主要建有酒店式公寓、大型百货商场、SHOPPINGMALL、品牌商店、美食广场等主题商业设施。 第1章 概况 1.1　公司名称 本项目的公司名称为：徐州世茂置业有限公司。 1.2　公司概况 公司法人：许世坛 注册资本：人民币20141.26万元 法定地址：徐州市三环东路18号 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发建设、出租、出售；物业管理、停车场管理 营业期限：2007年2月14日至2047年2月13日； 1.3 公司法人 本公司法人为许世坛。 1.4　建设地点 世茂东都项目位于徐州市云龙区，紧邻汉文化景区。与骆驼山、狮子山为邻，周边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。风景区大规模的绿化，有山有水的地形条件，为项目提供了绝佳的景观。重要的旅游资源也为本案提供重要的商业商机。上海世茂股份有限公司是经上海市政府批准成立且其股票在上海证券交易所上市（1994年2月4日）的股份有限公司。公司原名“上海万象（集团）股份有限公司”，主营业务为商业百货零售业。2000年8月上海世茂投资发展有限公司受让黄浦区国资办持有本公司6250万股国家股，以第一大股东身份正式入主上市公司,并于2001年4月30日变更公司名称为“上海世茂股份有限公司”（股票简称：世茂股份，股票代码：600823）；同时主营业务转型，从商业百货业转为房地产综合经营开发。2002年12月上海世茂企业发展有限公司协议受让上海世茂投资发展有限公司持有的本公司法人股6250万股，成为本公司第一大股东。公司在新一届董事会的领导下确立了“诚信、专业、开拓、创新”的企业精神和大力拓展房地产新主业的产业发展战略。 2009年，公司战略重心转移到商业地产领域的开发经营。目前，公司在中国内地十多个城市，包括上海、北京、沈阳、南京、福州、厦门、武汉、济南、青岛、大连、苏州、徐州、常州、芜湖、昆山、常熟、嘉兴等，共有十多个发展至不同阶段的大型商业房地产项目，近1000万平米的项目规划开发面积，已成为中国内地最大的商业地产上市