惠州格林童话世界整合推广策略案-94.ppt

淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。 东莞市场 万江市场 项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。 项目情况 Green Story 物料 Green Story 广告牌 Green Story 系列报纸 我们的商业推广建议 1、商业的运营同住宅有效互动，为避免其他楼盘使用，我们 建议商业的招商销售越快越好； 2、包装成“熟铺”的感觉：广告位+灯光工程+铺面的喷绘包装； 3、前期就做好导示指引系统，甚至引入装置艺术； 4、统一编号，统一视觉符号，统一管理； 5、如果条件允许，商业部分不妨在住宅销售时同步出来。 我们相信 [格林地产]+ [黑马地产]+ [力伽力] 专业团队的联合，一定可以实现这样的目标： [卖得好] + [卖得快] + [卖得贵] + [卖出品牌] 精诚携手，共创童话！ 谢 谢！ 1、举办“惠州硅谷发展战略暨别墅投资高峰论坛” A、以论坛的形式制造轰动效应，建立项目在南惠州乃至 珠三角的特有品牌效应。 B、邀请惠州市政府领导、区政府领导、规划局 领导、大学经济学科教授、惠州商会领导、 企业界代表、知名媒体记者等。 C、掀起媒体自发炒作的热潮。 2、寻找硅谷友邻。 ——格林童话世界“三人成团购房月”启动。 A、配合三星、可口可乐等高新区巡展。 B、设定一定的折扣，动员亲戚和朋友，制造自发 组团的团购效应。 C、持续一个月，之后取消折扣优惠。 3、举办“惠州硅谷首届十大精英人物评选活动” A、一个楼盘代表一个城市自信，一个楼盘鼓舞一个城市 的精神，一个楼盘开创一个居住的时代； B、以领袖的姿态，高举高打，占有各行业高端资源； C、充分同企事业单位、政府部门进行联动，提高影响力， 为团购进行有效互动。 4、格林童话世界“深圳硅谷行” A、组织客户考察深圳南山、龙华高档楼盘； B、以新闻的方式，炒作硅谷楼盘的强劲增值潜力； C、组织车辆、统一服装、帽子、旗子。 5、组织深圳看楼车友会惠州硅谷行 A、同深圳FM971联动，启动深圳看楼团； B、由外向内积压，促进认卡。 6、情感读本，达成内心的精神认可 《格林TOWN生活》折页 《格林童话》楼书 《格林印象》明信片 《格林快递》DM 《格林风》商业手册 7、地毯式DM派发，在射阳一夜之间红起来 A、主要针对惠州硅谷高新企业、个体经营户和