愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报告--14.doc

目 录 第一章 概述 4 一、项目实施的背景 4 二、项目概况 7 三、项目投资者概况 8 四、编制依据与研究范围 8 第二章 项目建设必要性分析 9 一、愚人岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求 9 二、愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业的可持续发展 10 三、愚人岛别墅群项目开发助推愚人岛生态休闲旅游区开发步伐 11 第三章 市场分析与市场定位 11 一、国内别墅市场分析 11 二、宜昌市房地产市场基本分析 12 三、别墅群项目SWOT分析 13 五、目标市场定位与产品定位分析 17 第四章 市场营销 18 一、营销策略 18 二、销售周期预计 20 第五章 建设条件与场址选择 20 一、建设条件 20 二、场址选择 23 第六章 项目开发与实施计划 24 一、工程建设内容 24 二、项目实施进度安排 28 第七章 投资估算与资金筹措 29 一、投资估算内容 29 二、投资估算 30 三、资金筹措 31 四、投资计划 31 第八章 财务分析与财务评价 31 一、建筑成本估算 31 二、投资收益估算 32 三、现金流量测算 34 四、敏感性分析 34 五、财务评价 35 第九章 风险分析 35 一、风险因素 35 二、风险对策 36 第十章 结论与建议 39 一、结论 39 二、建议 39 结束语 40 附件 41 附表一：愚人岛别墅群项目投资估算表 41 附表二：愚人岛别墅群项目投资计划表 42 附表三：愚人岛别墅群项目投资成本表 43 附表四：愚人岛别墅群项目投资收益估算表 44 附表五：愚人岛别墅群项目现金流量测算表 45 附表六：愚人岛别墅群项目敏感性分析表 45  第一章 概述 一、项目实施的背景 （一）生态旅游已经成为当今世界最具前景的旅游精品 生态旅游是在旅游业和生态环境可持续发展的大背景下产生的一种新的旅游发展模式，主要以欣赏和研究生态区的自然景观、自然环境、野生动植物及文化特征为目的的旅游形式，旨在突出旅游区的生态环境。生态旅游使都市人得以回归自然、认识自然、亲近自然、享受自然，暂时摆脱都市喧闹和尘俗的环境，达到彻底放松、休闲、健身、益智的目的，正逐步成为都市人生活的时尚。 据世界生态旅游大会介绍，国际生态旅游市场潜力巨大，年增长率为20%～25%，高于其它旅游项目和旅游产品的发展速度。另有资料显示，近几年世界旅游业的构成，生态休闲旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商务旅游只分别占20%和18%。鉴于生态旅游的发展前景及其巨大的环境效益和社会效益，联合国专门推出了生态旅游年活动，以鼓励世界各国通过开展可持续的旅游活动来促进环境保护和经济发展。 （二）湖北宜昌生态旅游业迅猛发展 近年来，湖北省旅游业处于迅猛发展的阶段。目前，湖北旅游业基本形成了以武汉、宜昌为中心向四周辐射的旅游布局，形成了以 “一江两山”为重点的空间格局和全方位开放型的旅游网络格局。“十五”时期，全省累计接待海内外旅游者3.32亿人次，年均增长12.91%；实现旅游业总收入1985亿元，年均增长15.96%。我省旅游业逐步成长为发展较快的新兴产业和新的经济增长点。宜昌位于长江中游和上游的结合部、湖北省的西部，地处秦巴山脉和武陵山脉向江汉平原过渡的地带旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文景观，还有宏伟的现代建筑工程自然景观、人文景观和现代建筑于一体。樟树垴 第二章 项目建设必要性分析 一、愚人岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求 宜昌位于长江北岸、三峡东口古称夷陵，有2400多年的历史，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是楚文化的发祥地。宜昌西接长江三峡，溯流直达巴蜀，东连两湖鱼米之乡，顺江畅达宁沪，自古便是鄂西川东的物资集散地和交通枢纽，“上控巴蜀，下引荆襄”，素有“三峡门户”、“峡口明珠”之美誉。鄂西生态文化旅游圈鄂西生态文化旅游圈鄂西生态文化旅游圈鄂西生态文化旅游圈鄂西圈鄂西生态文化旅游圈随着市场发展,别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买别墅主要是位于金字塔顶尖的国内外成功人士。随着市场的发展和的涌现别墅市场客户群体趋于年轻化,一些从事金融、证券和等行业的年轻白领脱颖而出,逐渐成为中档别墅的主要消费力量。据金网络公司提供的资料显示,购买的客户38%是三资企业管理人员,24.5%是私营、民营企业主。在别墅客户中,外籍人士、海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视国内买家更为注重别墅的面积和户型,在强调生活品质外,更认为拥有别墅是身份与地位的象征。别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现,项目品质普遍较低,少数低容积率、高绿化率的项目。、品质: 追求差异性为体现产品的差异化和别墅品质,目前很多发展商都比较注重产品的定位,并在规划设计上强调实用功能空间分布,试图