昆明南亚广场整合推广项目可行性分析报告--14.doc

第一章 项目总论 一、项目概况 ……………………………………………………………………………3页 二、投资可行性研究依据………………………………………………………………3页 三、投资可行性研究假设前提和限制条件 ……………………………………4页 四、项目投资可行性研究结论 ………………………………………………………4页 第二章 投资环境与市场分析 一、昆明市经济、房地产市场发展的宏观环境………………………………7页 二、对昆明市房地产市场发展趋势的判断……………………………………12页 三、主要小户型项目成功个案及专项市场调研分析………………………15页 四、昆明高层住宅市场调研分析10、昆明市2003年至2006年《统计年鉴》； 11、我方人员现场勘察及市场调查资料。 三、投资可行性研究假设前提和限制条件 1、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提； 2、本报告设定的最高最佳使用用途能够最终通过规划部门的认可批准； 3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划； 4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求； 5、报告不考虑特殊买家的额外出价； 6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用; 7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动； 8、委托方提供的资料合法、真实可靠。 四、项目投资可行性研究结论 （一）市场分析结论 根据对”南亚广场●官都”整合项目的综合分析得知：该项目的整合推广具有商业潜质、文化内涵、区位、规模、升值等优势。 由于近年来房地产市场的全面升温，尤其是商业、住宅类房地产市场良好的有效需求增长；旅游产业作为云南省的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。以官渡官场为圆心、民航路和国贸路街春城路等主干道为经纬线的昆明南市区核心地带，将在新昆明建设、官渡区城郊型都市化改造建设完成后，焕发出更大的活力。昆明作为全国著名的旅游城市之一，这一项目的整合推广和增值空间，也必将在中央商务区建设的大背景下取得更快发展。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目整合推广可行。 通过对官渡官场为圆心、民航路和国贸路街春城路等主干道为经纬线的昆明南市区核心地带区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。 住宅及综合用房：4300元/㎡（平均价格） 汽车停车位：4000元/㎡（平均价格） （二）南亚广场项目定位及产品规划建议 1、根局我司所作的相关调查和论证： 由于区域内市场基本饱和，本案定位为写字楼将面临较大的市场风险； 2〉酒店式小户型公寓市场跟风现象严重，存在较大的不确定因素，且酒店式公寓是一种过渡的产品，市场容量有限，故本案不宜定位为酒店式公寓； 3〉本案建筑为单体独栋，没有多栋围合式的社区有竞争力，定位为大套型公寓的优势有待考验； 4〉众多开发商偏向于开发精装修酒店式公寓或大套型住宅，小套型住宅市场存在明显空隙，市场前景乐观； 通过上述的各个细分市场的研究，得出结论：本案定位为小套型公寓 具体产品定位： ※ 带精装修销售，装修方式提供菜单式装修方案 2、市场定位： 南亚广场 官都—南市中央，怡心的都市生活——情感生活，甜蜜小套房。 3、目标客户群定位： 1、主要目标群：小白领、工薪阶层 这部分群体有着总价承受力相对较低、年龄结构在25-35岁、中等收入的共同特征。 2、其他群体：投资人群 本地中小投资客及外来投资者购买出租或炒作已成为本地房产市场重要组成部分。 （三）财务评价结论 通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到商住楼为308740000元。抵消收购成本（拍卖价为，整体打包均为：2330元/平方米）167000000元；整体包装及销售成本以800元/平米，产生毛利；支付拍卖佣金3300000元；支付收购契税5010000元、所得税1670000元、土地增值税1670000元，上交销售税金6105000元，共计上交税。总投资毛利润为利税率：52.52%；税后利润为总投资净利率：40.99%。（注：此结论为符合投资可行性研究假设前提和限制条件推算结果，其成本不含相关隐性成本和其他常规支出的估计值） 综上所述，