某房地产住宅开发项目立项可研报告.doc

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某房地产住宅开发项目立项可研报告

目 录 1 项目总论 3 1.1 项目背景 3 1.1.1 项目名称 3 1.1.2 开发公司简介 3 1.1.3 承担可行性研究公司 3 1.1.4 研究工作依据 3 1.1.5 项目建设规划内容 4 1.1.6 项目开发手续 4 1.2 可行性研究结果 5 1.2.1 市场预测 5 1.2.2 项目建设进度 5 1.2.3 投资估算和资金筹措 5 1.2.4 项目综合评价结论 7 2 项目投资环境和市场研究 9 2.1 市场宏观背景 9 2.1.1 全国投资环境 9 2.1.2 深圳市投资宏观背景 11 2.1.3 区域发展及前景预测 14 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 14 2.2 区域市场分析 15 2.2.1 区域市场界定 15 2.2.2 供给分析 15 2.2.3 需求分析 16 2.2.4 竞争分析 16 2.2.5 片区房地产市场分析结论 17 3 项目分析与评价 18 3.1 地块解析 18 3.1.1 项目地理位置 18 3.1.2 地形、地势 18 3.1.3 规划限制条件 18 3.2 项目SWOT分析 19 3.3 项目评价 19 4 市场定位及项目评估 20 4.1 项目定位 20 4.2 方案建议 21 5 项目开发建设进度安排 22 5.1 有关工程计划说明 22 5.2 施工横道图 22 6 投资估算与资金筹措 23 6.1 项目总投资估算 23 6.2 资金筹措 25 6.3 投资使用计划 25 7 销售及经营收入测定 26 7.1 物业销售收入估算 26 7.2 资金来源与运用分析 27 7.3 销售利润 27 8 财务与敏感性分析 28 8.1 项目盈利能力分析 28 8.2 项目不确定性分析 28 8.3 社会效益和影响分析 29 9 可行性研究结论与建议 30 9.1 拟建项目的结论性意见 30 9.2 项目主要问题的解决办法和建议 31 9.2.1 项目的主要问题 31 9.2.2 建议 31 9.3 项目风险及防范建议 31 10 附表 32 项目总论 项目背景 项目名称 项目名称暂定为“ ”。 开发公司简介 承担可行性研究公司 研究工作依据 (1)《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》 (深圳市发展计划局:深计[2003]590号) (2)《房地产开发项目经济评价方法》 (建设部:建标[2000]205号) (3)《建设项目经济评价方法与参数》 (国家计委、建设部:计投资[1993]530号) (4)《关于印发经济评估方法的通知》及附件 (中国国际工程咨询公司:咨经[1998]11号) (5)《深圳建设工程价格信息》(2003) (6)企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料,项目经济技术指标如下表: 表1:项目经济技术指标 项目名称 整个项目 地块编号 2001补-05 总用地面积(m2) 4,4811.4 建设用地面积(m2) 4,4811.4 道路用地面积(m2) 0 容积率 2.22 覆盖率 30% 计容积率面积(m2) 99,600 其中:住宅公寓(m2) 92,200 商业(m2) 4,000 可出售住宅(m2) 92,200 可出售商业(m2) 4,000 建设配套 幼儿园3000 m2 ,居委会100m2 ,水电房和管理房300m2 总建筑面积(m2) 99,600 项目开发手续 项目已取得土地使用权 项目已取得土地使用权,并已补交地价款。 项目开发合法性手续 表2:项目开发合法性手续 开发条件 取得文件证号 企业法人营业执照 建筑业企业资质证书 结论 项目用地的《土地使用权出让合同书》已签订,开发、建设手续正在办理。 可行性研究结果 市场预测 项目建设进度 项目计划于2004年下半年动工,在资金及时到位的情况下,预计2006年三季度竣工,其开发建设期为2年2个月。 投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算,项目的总投资为43,255.71万元(含地价),详见下表: 表3:项目总投资估算表 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。 项目总投资约43,255.71万元,经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入,其中自有资金16,318.92万元,银行借款8,000.00万元,销售收入18,936.79万元。 表4:项目资金来源表 注:自有资金为项目土地成本(按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算)。 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,并已取得项目土地使用权。 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金、银行贷

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