武汉江夏世纪庭苑营销策划提案82.ppt

项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 项目清盘期 2009年5月31日—— 2009年7月31日 清盘期之前的主要工作事项 ◎ 尾盘价格策略确定； ◎ 促销方案确定，媒体策略确定； ◎ 销售人员做好售后服务，积极配合交房事宜； ◎ 做好项目的操盘总结，整理置业会客户资源以备用； ◎ 做好项目资料与开发商的交接工作，确保完整无遗； ◎ 保持良好的客户关系，维系项目形象，促进品牌建设。 主题方案策划 组织“项目交付仪式” 初步思路： ◎ 方式： 组织一定规模的项目交付仪式，聘请权威的专业人士组成专家验房团，协助业主验房； ◎ 目的： 建立强势的项目品质感和开发商的社会责任感，为开发商的后续滚动开发奠定良好的市场基础。 清盘期工作目标 ◎ 迅速的实现尾盘销售，进一步巩固品牌基础。 ◎ 实现整盘清盘。 项目回款计划 1、第一阶段（08年8.1-11月26日）：开盘后3个月销售可合法销售面积的30%。销售额5301万元 2、第二阶段（11月26日-09年1月20日）：销售可合法销售面积的20%。销售额累计8835亿元 3、第三阶段（09年1月20日-5月31日）：销售可合法销售面积的35%。销售额累计1.5亿元 4、第四阶段（5月31日-7月31日），销售可合法销售面积的10%。销售额累计1.767亿元。 三、营销实施 【 德盛行】销售奇迹方程式： 定制化策略 + 三结合营销 + 一体化执行 德盛行在“三结合营销”的基础上进一步提炼出更具系统性和实战性的“销售奇迹方程式”，从而奠定了我司的核心价值基础。这一套成熟的操盘体系将能够为项目的成功运作提供最有效的保证！ 定制化策略 最大限度提炼出项目的独特优势和核心卖点，确保项目定位准确，保持项目特点和个性，并为项目的运作效益提供有力支持！ 三结合营销 以“推销与拉销结合/坐销与行销结合/广告与窄告结合”为主体的三结合，能够最大限度的提升销售整合力，从而提高营销的实施效果！ 一体化执行 最大限度提升整体操盘的执行力，为执行团队提供最高效的管理模式和激励机制，从而实现德盛行服务质量的标准化！ 营销中心建议 对营销中心外部进行创意性包装，强化项目品质感，并对内部功能进行优化。 在销售执行上采用我司积累的先进管理平台，全面提升销售形象和服务水准。 【 德盛行】营销实施建议 工地包装建议 外立面包装，项目建筑幕墙发光字案名及销售热线的包装，提高项目的传播力度和知名度。 工地围墙包装，工地现场架设道旗，进行创意性广告包装。 【 德盛行】营销实施建议 1 外立面 包装 2 略 ——— 谋定后动，做营销 势 ——— 因势利导，读市场 策 ——— 知己知彼，析产品 法 ——— 高屋建瓴，求整合 第四篇 推广篇—法 一、项目整合推广原则 法 —— ● 　广宣推广： 广窄结合，广告塑品牌，树形象；窄告聚人气，促销售 ●　整合执行： 一切工作围绕销售、服务销售，以销售为龙头和导向 ●　营销推广： 以核心价值为基础，有效整合资源，全面提升附加值 　 广宣推广： 广宣费用预算及投放 依照项目的推广特点， 结合项目实际情况和开发企业的要求，我司提出的广告费用预算为： 100万元 销售阶段 投放比例 投放金额 预热期 30% 30万元 强销期1 25% 25万元 强销期2 20% 20万元 持销期 15% 15万元 清盘期 10% 10万元 费用投放比例阶段性预算 媒体整合推广策略 1、广告： ◎ 户外广告支持 推广主题：炒作地段，突出政务一条街 树立项目形象，突出产品核心价值 ◎ 硬性、软性广告 推广主题：突出项目主题定位 树立项目形象，突出产品核心价值 ◎ 网络广