湖州久城置业南浔虹阳路地块策划提案-87.ppt

久城置业 南浔虹阳路地块策划提案 经历了07年底的“政策寒冬”，经历着08年初春“楼市拐点、消费者普遍持币观望”的现象，我们该如何“突围和领航”南浔楼市，我们展开了思考。 目录 第一篇【项目价值研究】 第二篇【项目产品建议】 第三篇【项目市场定位】 第四篇【客户群体定位】 第五篇【营销推广策略】 第六篇【销售策略研究】 第七篇【视觉欣赏】 项目价值研究 宏观价值研究 南浔区位于长三角腹地，东界江苏省吴江市，南连桐乡 市、德清县，西接吴兴区，北濒太湖，区位优势独特，是湖 州市接轨上海的前沿阵地。2003年1月经国务院批准新建立 的湖州市辖区，下辖南浔、练市、双林、菱湖、和孚、善 琏、旧馆、千金、石淙9个镇和1个省级经济开发区，总人口 51.4万人，区域面积716平方公里。 宏观价值研究 根据2007年12月以来的湖州国土资源局的资料显示，目 南浔区除了本项目的地块之外，还有两块分别为32883平方 米和34305平方米的土地被海宁白领氏房地产开发有限公司 拍得，南浔江蒋漾村有一块面积为47564平方米的土地被湖 州市南浔新城投资发展有限公司拍得。 随着如此多的土地资源被拍卖，在新一轮的住宅开发中 将会成为湖州一个新兴的居住板块，也象征着南浔市场未来 的房地产竞争将会越来越激烈，意味在未来的时间内将会出 现一轮供求高峰 项目概况 项目位于浙江省湖州市南浔镇，总用地面积为13.23公 顷（198.46亩），地块被一条东西向城市道路（文兴路）分 隔成北（1号地块）、南（2号地块）两块。项目处于建设中 的南浔东南居住版块的核心位置，占据古镇保护区的上风 向，是上佳的居住用地。距离南浔区政府约1500米，距离镇 政府约1100米，距离小莲庒约800米，距离古镇旅游售票中 心仅约500米，距离南浔最大的人民医院约700米，距离农贸 市场约300米，距离南浔中学约1600米。 项目经济技术指标 总用地面积：132306平方米 总建筑面积：265650平方米（商业：35800平方米 配套：6330平方米 住宅：195920平方米） 容积率：1.799 建筑密度：34.07% 规划户数：1504户 停车位：920个 绿地面积：53200平方米 绿地率：40.21% 公共绿地面积：22560平方米 公共绿地率：17.0 5% 项目SWOT分析之优势 1、本项目东侧和南侧为天然水系，临水而居。 2、位于虹阳路和人瑞路的核心交汇点，周边主干道汇集，交通便捷、有一定的医院、农贸市场等基础配套设施。 3、具备较强的区域经济实力。 项目SWOT分析之优势 4、土地地面价（1148元/㎡）相比海宁白领氏房地产开发有 限公司（1494元/㎡）和湖州市南浔新城投资发展有限公司 （1324.53元/㎡）较为低廉。 5、大盘优势、实力打造，整个小区占地面积较大，规模优 势明显，配套设施和绿化设施均可高于周边项目。 6、产品物业类型丰富，涵盖了多层洋房、小高层、高层、 排屋和双拼别墅以及商业设施，给消费者更多的选择空间。 项目SWOT分析之劣势 1、开发商开发经验不够丰富，没有踏实的群众基础。因此 在消费者的心目中的美誉度以及口碑可能会有所欠缺。 2、项目过大，会导致开发周期过长，如果前期销售不好， 那么后期的滚动开发的成本将会加大。 3、南浔商品房销售环境不够理想，客户的商品房消费的习 惯还需要引导。 项目SWOT分析之劣势 4、根据南浔现有几个项目的销售情况来看，南浔区的常住 人口如果要支撑起本项目有一定的压力。 5、就目前而言周边的环境不利于形成高档物业社区。 6、南浔市场媒体通路缺乏。 项目SWOT分析之机会点 1、虽然湖州自古以来为江南水乡， 但是能够将天然水系引入 小区内部的楼盘可谓少之又少，水景项目在市场上具备一定的 稀缺性发展机会，形成区域独特卖点，整体增添项目的景观情 趣，强化项目的水景唯一性。 2、南浔区的房地产市场得到了政府的大力支持，政府对完善 南浔的基础设施的规划也在有序的进行当中，迅速提升生活环 境。 项目SWOT分析之机会点 3、目前南浔的几个在售房地产项目运作方式较为传统和单 一，如果我们在推广上能够超越对方，将会为项目打开市场。 4、目前南浔的房价相较湖州市区较低，对于投资者来说是一 个机会。 项目SWOT分析之威胁点 1、整个地块尚未形成真正市场主流。 2、南浔新增项目供应增长迅猛、消化增速有限，供求对比面 临一定的矛盾。 3、南浔消费者市场是否对高层、小高层存在一定的抗性，目 前还不明确 4、国家对楼市的宏观调控政策，易造成市场的持币观望效应 5、中端市场的需求存在