舟山滨海星城一期项目可研报告.doc

 目 录 第一章　开发商概况 第二章　项目概况 第三章　项目定位 第四章　项目市场分析 第五章　项目开发计划 第六章　资金使用计划 第七章　项目销售与资金回笼 第八章　融资偿还计划 第九章　综述 第一章、开发商概况 一、公司名称 舟山浩耀置业有限公司 二、公司地址 舟山市普陀区平阳浦舟渔物资大楼2-3楼。 三、公司经营范围 开发建设舟山市普陀区A-4-3地块住宅项目，包括房屋的建设、出租、出售、及经营管理等业务。 四、公司注册资金 注册资金人民币1800万元。 第二章 项目概况 该项目所在的舟山市普陀区勾山街道是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。根据《舟山市城市近期建设规划》（2003---2005）显示，勾山街道作为临城—浦西工业区的居住生活服务基地，是普陀城区拓展和旧城改造的重点区域。 一、项目名称 滨海星城 二、项目地点 舟山市普陀区勾山街道A-4-3地块。 三、项目开发单位 舟山浩耀置业有限公司 四、项目性质 住宅区 五、四至范围 东至：定沈公路 西至：24米大路 南至：现状河流 北至：329国道 六、用地指标 规划用地面积：67482.78平方米 总建筑面积： 168880平方米 （含地下车库13000平方米） 容积率： 2.0≤容积率≤2.5 建筑密度 28% 绿地率 28% 第三章 项目定位 一、项目市场定位 舟山最优秀的经济型现代化居住小区。 二、目标客户定位 ● 舟渔区域内需要改善居住条件的人（舟渔宿舍居住条件较差，房型狭窄，有改善居住条件的迫切需求）。 ● 成家立业，需要购房的年轻人。 ● 地块附近，及国道北侧的原住居民。 ● 迁入市区的海岛居民。 ● 为改善子女就学环境的乡镇居民。 三、项目价格定位 由于本项目附近没有在售项目，所以采用本区域五年房龄以内的二手房市场交易均价3750元/平米作为定价参考，在考虑了多方面的因素后，本项目均价定为多层3850元/平米、高层、小高层4000元/平米、这是一个符合市场实际且富有吸引力的价格。 第四章 项目市场分析 一、房地产市场宏观环境分析 随着国家对房地产市场的调控政策陆续出台，投机性购买需求逐渐退出市场；而居民自住型消费则受到国家政策的激励和扶持，需求依然强劲。在未来较长的一段时期内，自住型消费将成为中国房地产市场的主流，谁能抓这一机会必能带来丰厚的回报。这一点已被杭州、上海、北京等大中城市的市场变化所证明。 二、舟山市房地产市场分析 随着城市经济实力的增长，居民收入不断的提高，从2000年起，舟山的房地产市场开始走上了蓬勃向上的通道。 截止到2006年第一季度为止，舟山市的房价经历了近6年的上涨期。而进入第二季度后，由于中央宏观调控政策的力度加强，价格出现了回落，销售量也开始回落。主要体现在高端物业销售受投资客离场影响，出现滞销；而经济型住宅则受到本地居民自住需求的支撑，在经历了起初一段时间的萎缩后，成交量开始放大。 目前舟山四大住宅板块中，定海板块(不包括临城)商品住宅售价保持在4800元/平米—7000元/平米之间；东港板块商品住宅售价保持在4500元/平米—4800元/平米之间；普陀板块(不包括东港)商品住宅售价保持在4000元/平米—6000元/平米之间；临城板块商品住宅售价保持在4300元/平米—4500元/平米之间。 由于舟山是一个岛屿型城市，可开发土地量较少；而随着国民经济的不断增长和城市化进程的加快，居民自住型购房需求还将不断增长，因此在未来几年内舟山市房地产价格将呈现稳中带升的格局，但不同的楼盘之间将有较大的差异。 三、项目优势分析 1、区域经济发达 舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，有“中国渔都”的美称。勾山街道位于舟山市普陀城区西侧,区位优势明显、交通便利、市场繁荣，是普陀城区拓展的重点区域也是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。街道陆域面积44.1平方公里，辖20个行政村和1个社区，总人口约3.2万人。2004年，街道实现工农业总产值20.5亿元,地方税收收入1800万元,农民人均纯收入5818元。 2、交通便利 本项目区域交通十分便利：距宁波国际机场86公里，普陀山机场7公里；329国道贯 穿全境，并通过海峡轮渡与沪杭甬高速公路相接；7路、11路、12路、13路、29路等十路线在此中转和经过。 3、基础设施完善 本区域内基础设施完善，供电、供水、供气、通讯、排污等各类设施均能满足需求。 4、规划设计领先 本项目是舟山市在国家实施“两个70%”调控条款后第一批通过规划审批的项目，是为满足舟山市广大居民自住购房需求而打造的经济型现代化住宅区。本公司已邀请国内顶尖的设计机构和策划机构对本项目进行定位策划和规划设计，务求使本项