郑和南路地块可行性分析报告.doc

郑和南路地块可行性分析报告 一、区域房地产住宅市场研究 二、项目地块分析 三、地块周边竞争楼盘情况 四、地块周边潜在竞争楼盘情况 五、项目销售价格预判 六、风险分析 七、项目开发经营策略与投资估算 八、结论与建议 一、区域房地产住宅市场研究 1、区域房地产环境特征 项目地块所处区域沿江发展核心位置，铁路，水路，公路等交通发达，旅游资源丰富，自然环境优越。 在随着房地产项目逐年迅速发展的同时，该区域房地产住宅主要集中了高尚别墅、高档住宅、豪宅的产品特征。高昂的价格也使得全市及外地具备较强经济实力的二次购房者及投资客户为主。 2、项目区域房地产市场运行状况 据网上房地产销售数据显示，截至6月29日，城北板块今年上半年共认购了317套，成交3109套，销售面积为353073平米。放眼全市，城北板块销量同比增幅明显高于全市水平。正因为如此，无论是都新盘、老盘，城北开发商积极赶工期，希望能在下半年再火一把。统计，城北板块下半年预计将有14个楼盘推出新房源，上市量约为2898套 包括少量别墅 ，总上市面积约354100平方米。其中纯新盘上市量为450套，上市面积约72000平方米。滨江桃园区域都将是2009年南京楼市7大热点开发区域之一。城北纯新盘上市量占比不高，主要的新盘上市量集中在大发·凯鸿隽府、玉桥国际公寓和盈嘉·香榴湾三个新盘。其中，备受关注的大发·凯鸿隽府位于2009年南京楼市7大热点开发区域的滨江桃园。在去年饱受降价风影响的滨江楼盘率先调价，打破了城北的价格格局。回暖重新振作起来再次攀升至20000元/平米的水平线，直逼城中豪宅。世茂外滩新城推出了一期楼王3号国际公寓，出了20000元/平米的均价，并且以197套的成交量位列城北前十。 截止日期09年6月30日 数据来源：网上房地产 二、项目地块分析 1、项目基本情况 （1）地块区位 地块位于滨江景观核心区域，紧邻长江自然风光带，地块西侧为郑和南路，东靠江东北路，南邻定淮门大街，地理位置优越。 （2）地块周边环境 定淮门大街西 江东北路清江西苑苏果超市 漓江路宝船公园 江东北路（标致4S店、烟波渔港） 张公馆一号私房菜 定淮门大街西海德卫城 （3）周边配套 a、交通 本案西侧为郑和南路，东靠江东北路，南邻定淮门大街,公交18路、12路、39路、57路、32路、302路等公交线路均途径于此。 b、购物 华润苏果超市，三叉河水果批发市场、白云亭农贸市场、定淮门及漓江路沿街商铺、龙江新城市广场等。 c、餐饮娱乐 江东北路靖江渔港（桑拿、茶社）、定淮门大街沿街饭店、一号公馆、龙江华纳影城、龙江百乐门KTV、漓江路云水百都桑拿休闲会所、龙江美食街、江苏电视塔下“水木秦淮”特色餐饮街等。 d、教育 南京第四十中学、十二中学本部,多伦路小学,姜家园小学,江苏省妇幼保健医院,江苏省人民医院,海军414医院,南京医科大学第二附属医院,下关医院项目名称： 世茂新城 类型： 用地总面积： 518900平米 建筑总面积： 1500000 交通位置： 下关区南通路89号 2006年1月开发商： 配套设施： 设有南京首个13层全江景超五星级世茂凯悦酒店，并拥有规划多个大型商场的沿江商业步行街、滨江市民文化广场、幼儿园、中小学、主题会所以及大型购物超市等综合配套地处南京滨江板块城市功能区之核心，项目位于长江东岸，秦淮河北，沿江恢宏展开2公里，远眺南京长江大桥，与狮子山、阅江楼比肩而立。建成后将成为倡导璀璨滨江城市生活，承载南京未来都市梦想的标志性建筑群。项目名称： 类型： 用地总面积： 建筑总面积： 44800 交通位置： 下关区淮滨路2号 开发商： 南京振海房地产开发有限公司 配套设施： 住宅单元入口将以星级酒店的标准专设为业主提供服务的大堂、休闲会所、综合健身房和屋顶游泳池等服务设施。把项沿江景观和外秦淮河风光带景观，精心设计合理布局，使每一户都能观赏到秦淮河河口公园、长江的美景，成为名符其实的滨江水景住宅。项目名称： 类型： 用地总面积： 197431.80平米 建筑总面积： 177688.62 交通位置： 下关区小桃园1号 开发商： 南京锋尚房地产开发有限公司 配套设施： 配套附属用房的建筑面积分别为：物业管理用房：236m2；幼儿园：1217m2；健身俱乐部：1398m2和地上机动车停车位60个。狮子山-清凉门风光带中段，南接风光秀丽的秦淮河、东临保存完好的具有600多年历史的古城墙。隔护城河、古城墙和八字山相望，山上长满了多年古树，绿树成林枝繁叶茂，是南京市内具有山水城林景观的第一流的几块绝版地块之一。卫生间墙排水系统（根除卫生间异味）、健康置换式新风系统（预防空调病）、垃圾处理系统等八大子系统。下关区姜家圩路与中山北路交界处下关区热河南