鑫城商贸广场投资可研报告.doc

第 一 章 总 论 1.1 项目名称及承办单位 1.1.1项目名称：鑫城商贸广场 1.1.2项目承办单位：衡水鑫城房地产开发有限责任公司 1.1.3法定代表人：黄立民 1.1.4承办单位基本情况 衡水鑫城房地产开发有限责任公司成立于2001年3月，公司为股份制企业，注册资金820万元，总资产1.5亿元，拥有“三级开发资质”。已开发建筑面积约36万平方米，竣工优良率达到100%、销售率达到100%。年销售收入6000余万元，年利税1600余万元。以房地产开发经营为主，兼有建筑安装、工程监理、物业管理、酒店、建筑装饰等众多领域。 自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展道路，率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念；坚守“追求卓越、服务真诚、以人为本、精益求精”的企业宗旨，以优质的产品和良好的服务奉献给广大客户。先后与国内外著名的城区规划、房地产规划、园林规划机构和大师合作，相继开发了“鑫城嘉苑”、“益民小区”、“鑫城华居”等住宅小区，以及“鑫城商务酒店”、“鑫城饭店”和安平“鑫城商务大厦”等商业项目。所开发项目以人性化设计、优雅的环境、完善的设施和人性化的物业管理，引领衡水开发建设的新潮流；并始终保持快速、健康、稳定发展良好态势，工程质量、诚信经营、承诺兑现、企业形象等获得广泛认可和赞扬。公司先后被评为“房地产开发先进企业”、“衡水市明星企业”、“守合同重信用单位”、“政协委员示范工程”等荣誉称号。公司现为衡水市房地产协会会员单位、衡水市房地产协会常务理事、衡水市消费者协会会员单位。 公司技术力量超群，公司设有12个部门，现有员工113人，大、中专以上学历占70%，其中高、中级专业技术人员占35%。拥有一批经验丰富、锐意进取的高中级专业技术人员，同时，公司聘请国内优秀的设计、策划人才加盟公司和项目建设，为公司的长远发展奠定了坚实的基础。公司坚持开发与储备并重，现有足量土地储备，并将继续加大储备力度，不断提高开发营销水平，确保持续、健康、稳定发展。 公司已连续四年保持经济效益高速增长， 1.2编制依据 1.2.1国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版 1.2.2国家建设部及衡水市颁布的与房地产相关法律与政策 1.2.3现场勘察和实地调研所得资料 1.2.4衡水市城市发展总体规划方案 1.3编制工作概况 通过对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并结合衡水市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调研分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营等情况进行了分析，并据此编制本报告。 1.4项目定位 1.4.1经营定位 项目建设的商业、办公场所销售 1.4.2档次定位 本项目以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，在此定位为城区shopping mall，集购物、办公、休闲、餐饮、食宿等多功能消费于一体、多业态经营于一身的大型现代商业中心。将建设成为华北商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。 1.4.3客户目标定位 以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家与商务办公为主体，吸引衡水市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。 1.4.4项目建设目标 加速衡水市经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的的设计理念，项目将建成衡水市规模最大，配套设施最先进，经营环境最理想的商业中心。既适合商业娱乐中心发展又满足办公的需求。建筑色彩醒目，打破沉闷的建筑风格。将担负起城市空间和城市意象重塑的历史重任，使之成为著名的的中心区。并加强能源节约和环境可持续性发展。 1.4.5价格定位 按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。 1.4.6经营方式 依据项目自身特点，引入国际知名商业管理公司，采用国际先进的经营管理模式。借以繁荣经济、降低经营风险、加快资金回笼，提升项目档次、品位，提高销售率。 1.5项目概况及结论 1.5.1项目概况 1.5.1.1建设理由 由于本项目建设地点在衡水市，而项目主要以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家与商务办公为主体，及衡水市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。所以，国家和衡水市的经济状况是指导该项目的关键所在。 2005年三季度国内经济回眸 今年前三季度，各地区、各部门以科学发展观为统领，认真贯彻落实党中央、国务院确定的各项方针政策，巩固和发展宏观调控成果，积极推进改革开放，国民经济呈现出平稳较快发展的良好态势。 1、经济平稳较快增长。初步核算，前三季度国内生产总值106275亿元，同比增长9.4%，增速比上年同期低0.1个百分点。其中，第一产业增加