房地产销售技巧-售楼员培训资料.docVIP

销售的两种类型 告知型：不管你有没有需求，只负责告知 以销售人员身份出现 以卖你产品为目的 我要卖你产品，服务 说明解释为主 大量寻找人代替说服人 顾问型：检查，诊断，开处方，帮助顾客解决问题 以行业专家，顾问身份出现 以协助你解决问题为目的 是你要买，我公司有 建立信赖 引导为主 成交率高 重点突破 量大是致富的前提 把时间用于与客户面谈 客户接待技巧 第一节 销售的现场接待的技巧不管多么优秀的销售策划，多么巨大的广告投入，物业的最终成交还得靠销售人员现场接待。用何种方法去促进销售，提高成交率，是每个销售人员都关心的问题。若要具有说服客户的能力并在实际接待过程中更好地去说服客户，应该把握以下三个基本原则：相信自己所推销的楼盘营销应该贯穿于楼盘规划、设计、开发、销售的全过程，而销售人员应熟悉甚至参与这个过程。如果销售人员在物业“营”的过程中就倾注了足够的心力与汗水，那么在“销”的过程中，他就会对所推销的物业有足够的信心，接待客户的时候就不会去卖弄那些推销辞令，而是真心实意地帮助客户去选择他认为最好的物业。相信自己所代表的公司应当让销售人员更多地了解他所代表的公司，让他们相信他所代表的公司是一个讲诚信、重信誉、有实力的公司。任何时候，销售工作都应以符合商业道德为标准，并以此为准绳同客户洽谈。只有这样，销售人员才能心情舒畅地进行推销，做到问心无愧。 相信自己的营销能力销售人员要树立起自信心，要坚信自己的销售能力。因为他在使别人树立信心之前，自已首先必须充满信心。要相信自己是合适的推销人选，适合于把所代表的楼盘介绍给客户，也能够将公司的楼盘推销出去。楼盘的销售是一个失败率、被拒绝率很高的行业，如果不能有高度的自信心、高度的挫折忍受力，是不能在这个行业中生存和成长的。在实际的接待谈判过程中，销售人员还应注意以上几个方面：不要过分热情房地产是一种高价位的特殊的商品，动辄数十万元甚至百万完，相对应的客户也大多是理智而谨慎的，不是简单层次上的营销辞令、热情接待所能打动的。销售人员应该有理有节、落落大方、坦率真诚清楚明晰地回答客户提出的各种问题，而不能过分热情。在如今买方市场情况下，过分的热情反而会给客房留下一个楼盘卖不动的感觉，这是非常致命的。在谈判的初期，不要在价格上过多地纠缠“昂贵”和“便宜”的含义极不确切并且带有浓厚的主观色彩。对这个词，不同的人有着不同的看法。你的楼盘越能满足客户的某些愿望，他就越觉得你的楼盘便宜。作为优秀的销售人员应该在最短的时间内找到客户的需求并尽量地满足他，让客户将注意力集中在楼盘的价值上。想方设法让客户认识到你推销的楼盘正是他所需要的，他就会将价格放在次要的位置上。如果一定要涉及价格问题，那就必须把价格连同价值一并提出。 现场接待更需要高超的谈判技巧现场接待是一种商业谈判，经常会遇上一些客户对楼盘价格进行杀价，这样的客户往往是有了买意的客户。销售人员要让客户经历一个艰苦卓绝的谈判过程，让他感觉到所争取到的每个优惠都是来之不易的。而且在条件允许的情况下，最终要让客户有一种“胜利”的感觉。客户对辛苦得来的胜利果实一般都倍加珍惜，从而打开了成交的大门。售人员在进行说服推销时，可采用的方法不胜枚举。把握以上几个原则，“运用之妙存乎一心”，就能找到达成交易的最好方 客户跟踪过程中的技巧 一、前期准备 前期准备的任务 前期准备的内容 熟悉可能买主的情况 确定追踪可能买主的技巧 致电可能买主的技巧 二、跟踪追击 客户跟踪的一般技巧： 自我介绍、适当恭维、点明利益、诱发好奇、引起恐慌 表示关心、迂回进攻、单刀直入、再次恭维、确认客户能回来 三、对集团购买的特别追踪技巧 争取获取接见 预约与守约 选择合适的时机 使用名片 避免被过早的打发走 扭转客户的注意力 迅速消除客户的紧张情绪 再次访问的技巧 销售过程中的程序及技巧 一、洽谈前的心理准备 自信 从顾客的角度思考问题 设想客户可能会提出问题，考虑好应对技巧 二、电话预约技巧 4、不应在电话里把太多的事情告诉顾客，以免说得太细，再进行面谈时无话可说 让顾客相信自己确实有他所关心的问题能得到解决 邀请顾客再来看房 洽谈时间 1、洽谈时间的具体预约 让顾客选择洽谈时间，销售人员不应该问客户某个时间是否合适，而应该问客户什么时间看房较合适，或者给客户提出两个供他选择的时间。 2、正确处理顾客要求推迟洽谈时间的问题 “我这个星期五没空，请以后再说吧”，无论如何，业务员都应设法和顾客约定好一个具体的洽谈时间，可以问“我星期六再给你打电话，看周未有没有空或直接问周未怎么样？” 任何时候，销售人员都应该掌握主动权，而不应让客户掌握主动权，如果客户说给销售人员打电话，销售人员应接过话头，把打电话的任务承担过来，如果客户说他以后再找销售