某公司融资租赁管理及财务知识分析.docVIP

不动产能否作为融资租赁标的物，很多争议。譬如天津保税区办公大楼售后回租中央电视台2010年6月18日《新闻联播》《天津:金融创新推动地方经济发展》报道：天津渤海租赁向天保投资（天津保税区国资公司）购买天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼，出租给天津港保税区管理委员会及天保投资（第二承租方），项目金额为 8 亿元，起租日为2009 年4月27 日，租赁期限为20 年。 不动产融资租赁 目 录 一、 融资租赁概述 4 1. 融资租赁的定义 4 2. 融资租赁的特点 4 3. 融资租赁的优势 6 4. 融资租赁与分期付款的区别 8 二、 不动产融资租赁概述及现状分析 10 1. 不动产融资租赁的内涵 10 2. 不动产融资租赁的基本特征 10 3. 不动产租赁租赁的业务形式 13 不动产直接租赁 13 不动产业转租赁方式 13 不动产业售后回租 14 与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆 16 与单位、银行合作，进行单位的不动产融资租赁，如上海 16 不动产业杠杆租赁 16 不动产融资租赁方式的评价 16 4. 不动产融资租赁的具体操作办法 17 三、 不动产融资租赁中各方所能获得的利益分析 18 1. 不动产融资租赁中开发商的利益分析 18 2. 出租人利益分析 19 3. 对承租人的利益分析 20 4. 对间接参与方——商业银行的利益分析 21 四、 不动产融资租赁风险分析 22 五、 不动产融资租赁前景分析 26 六、 不动产融资租赁案例分析 27 融资租赁 融资租赁的定义 融资租赁，是指出租人根据承租人对出售人、租赁物的选择，向出售人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金的交易。它以出租人保留租赁物的所有权、处置权和收取租金为条件，使承租人在租赁合同期内对租赁物取得部分或全部占有、使用和受益的权利。它是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。根据《企业会计准则第21号—租赁》符合下列一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租赁： 1）、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。 2）、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。 3）、即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。 4）、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。 5）、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。 融资租赁的特点 融资租赁是设备租赁的基本形式，以融通资金为主要目的。其特点是：不可撤消。这是一种不可解约的租赁，在基本租期内双方均无权撤消合同。完全付清。在基本租期内，设备只租给一个用户使用，承租人支付租金的累计总额为设备价款、利息及租赁公司的手续费之和。承租人付清全部租金后，设备的所有权即归于承租人。租期较长。基本租期一般相当于设备的有效寿命。承租人负责设备的选择、保险、保养和维修等；出资人仅负责垫付货款，购进承租人所需的设备，按期出租，以及享有设备的期末残值。 （）融资租赁的承租人是以融通资金为目的，为达到此目的，融资租赁的出租人就负有融通资金的责任，这种活动是一种金融投资活动，资金困难的承租人通过出租人的金融投资，解决了资金困难，达到了融通资金的目的，因此，融资租赁是金融因素占主导地位的金融投资活动。 （）融资租赁活动中，承租人享有并承担选择供货商及选择设备的权利和责任，出租人不能干预，除非承租人需要出租人的技术指导。 （）承租期内，出租人负有对设备的维修、保养义务（合同中另有约定的除外），享有租赁物的所有权。 （）一般融资租赁的租赁期都比较长，租赁期多以设备的使用期为限，因此大多是“一租到底”，直到租赁物残值为零。 （）融资租赁的承租人大多是企业法人或其他盈利性经济组织、公民，其表现为商业性而非消费性，对象则多以动产为出租物。 （）租赁期届满，对租赁物的处置一般以“留购、续租、退还”三种方式处置出租物，而大多是承租人以一定名义支付较小数额的费用取得出租物的所有权，作为固定资产投资。 融资租赁的 中国融资租赁业始于20世纪80年代初，在近二十年来的发展过程中，融资租赁在电气设备、机械加工设备、医疗设备、通讯设备、环保设备、航空飞行器、教学科研设备、公寓酒店配套设备等方面发挥的作用尤为明显。对于中小企业，融资租赁的五个明显好处表现在： （）程序简单。信用审查的手续简便，融资和融物为一体，大大节约了时间，使企业能在最短的时间内获得设备使用权，进行生产经营，迅速抓住市场机会。中小企业由于自身原因，向银行借贷缺乏信用和担保，很难从银行取得贷