我国房地产评估中收益法应用分析研究.pdfVIP

摘 要 随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评 估这些房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法 和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤 其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选 取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收 益法操作不利的重要原因。并且对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框 架，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这 也严重影响了收益法在我国的应用。 本文主要针对这种情况，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的 基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性。探讨了我国房地产评估中应用收 益法的情形及其基本要素的确定，主要对纯收益的指标选择、客观纯收益的确定、未来 收益的预测、影响还原利率的因素以及还原利率的确定方法等问题进行了深入地研究， 并试图运用因素分析的方法来预测房地产未来收益。由于人工神经网络具有大规模并行 处理和存储、自组织、自适应和自学习能力，这使它能够适用于处理需要同时考虑众多 因素和条件不精确和模糊的信息处理问