土地储备项目风险评估的计量分析.pdfVIP

2015年 8月 皖 西 学 院学 报 Aug．，2015 第 31卷第 4期 JournalofWestAnhuiUniversity Vol_31 No．4 土地储备项 目风险评估的计量分析 许亚东 ，周一成 ，马 可 ，张 俊 (1．安徽财经大学经济学院，安徽 蚌埠 233030；2．安徽财经大学国贸学院，安徽 蚌埠 233030) 摘 要：针对土地储备项 目的风险评估，通过主成分判别、FuzzyAHP方法、模糊 C均值 聚类、控制变量等方法，运用 MATLAB编程，综合分析土地储备项 目指标数据和风险之间的关系，依托模糊综合评价模型，研究了风险评估与财务 内部收益 率、财务净现值、项目动态回收周期、收购储备面积、贷款比例等指标之间的关系，并给出风险评估方法，进而对土地储备部门分 析项 目风险提供参考 。 关键词：土地储备；风险评估；模糊综合评价；控制变量法；模糊 C均值聚类；计量分析 中图分类号：F301．0 文献标识码：A 文章编号：1OO9—9735(2015)O4—0053--05 土地储备，是指国土资源管理部门为实现调控土 支出而后才有收益，且方案的净现金流量序列的符号 地市场 ，依法通过收回、收购、征用或其他方式取得土 只改变一次的现金流量)的投资方案，其财务净现值 地使用权的土地，并向社会提供各类建设用地的行 是折现率 i的函数，其表达式如下： 为。近年来，国内外学者对土地收储风险防控进行了 ∑ (—CO)(14-FIRR)一t一0 大量研究。如罗玲运用现金流分析法及统计学有关 r一 1 理论对土地储备投资风险进行测度_1；任奎等通过定 其中FIRR为财务内部收益率；CI为现金流入量；∞ 为现金流出量；(CI—CO)为第t年的净现金流量； 量化测度南京市城市土地储备规划风险，得出南京市 较大风险级别的面积 比例达到了 66 以上_2；陈晓 为项 目计算期。 军等利用不可修复可靠性串联模型建立时间序列回 随着折现率的逐渐增大，财务净现值 由大变小， FNP 与 i之间的关系一般如图l所示。 归判别模 型，提 出土地储备项 目风险预警控制 方法 。 FNPv 这些研究多是针对具体的土地项 目财务平衡模 型，通过文献资料法等对某一地区进行实证研究。而 ＼ 将模糊数学理论应用于项 目评估，并建立普适性的风 ‘ 险评价模型的研究则较少 。为此，在新时期完善已有 FNPv＼ 、 … 的风险评估方法，且对合理选择开发项 目、充分利用 ：＼＼f_FIRR i2 土地资源、获取更大效益均具有重要意义。因而本文 D il ＼ i 肿 基于Fuzzy-AHP方法，在运用主成分分析算法提取 出土地储备项 目风险的评价指标基础上，建立模糊层 图 1 常规投资项 目的净现值函数 曲线 次评价体系，对土地储备项 目的风险评估进行有效评 价 。最后，本文通过均值聚类迭代计算指标的变化范 围，从而构建完整严密的风险控制体系。