10月西安房地产市场分析报告.docVIP

10月西安房地产市场分析报告 根据西安房地产信息网数据研究中心的监测来看，全国各主要楼市普遍呈现下滑的态势，从我们监测一二线限购城市表现来看，仅北上广，除了北京之外，上海和广州都呈下滑的趋势，从其他二线城市，五个二线城市，除了成都之外，像南京、青岛、苏州、武汉楼市销量都表现出了环比下跌趋势，其中，以武汉交易量下滑较为明显，环比下跌19.6%。金九银十”全国大部分城市的楼市均以惨淡而收场，市场观望氛围日趋浓烈，房产市场供需双方博弈也在持续升级。与此同时，随着调控政策持续发力，北京、上海、南京等一、二线城市房价下降的消息此起彼伏，京沪等中心城市个别楼盘降价达20%-40%，房地产调控在少数城市也出现暗自松动，然而，在房价开始松动之时，部分楼盘的降价促销却致使老业主打砸售楼处，楼市“退房潮”也是波涛迭起，2011年的房地产市场已进入深度调整期。 　　在这样的背景下，作为西安城市，10月与全国市场表现出了相似的状况，“金九银十”销量同比大幅缩水，市场观望持续加剧。西安楼市销量“金九银十”下跌四成，市场销售进入“冰冻期”.西安楼市在“金九”受挫后，进入“银十”月，随着西安部分银行对首套房贷利率进行了上调，刚需购买力遭受重挫，同时由于上海、北京楼市率先出现降价，在对房价下行的强烈预期下，西安楼市观望情况进一步加重，整个10月份商品房交易面积来看，为79.73万平方米，环比下降7.96%，同比上年下滑48.56%。其中普通住宅成交面积为67.4万平方米，环比下滑10.25%，同比下滑50.66%。 　　“金九”楼市销售低迷 房企谨慎推货，10月西安商品房市场供量下跌72.85%。9月开发企业集中新房上市力图借传统旺季推动销售，供应量超出销售量200万平米。而市场反映极为清淡，10月市场供应急速下行，商品房新批准预售面积84.46万平方米，环比上月下滑72.85%，同比上年下滑12.29%，供应相对来说比较平稳。 　　住宅市场整个交易为74.52万平方米，环比下滑66.1%。相对于销售，10月西安商品房市场供销差额为4.73万平米。本月各物业成交比例如图所示，10月，在海荣名城、海荣.翡翠国际城、粤汉国际、都市之门C、D座等城北和高新写字楼项目的带动下，全市写字楼物业销量较上月上涨23.71%。从各物业成交比例来看，本月普通住宅类物业市场份额为84.5%，较上月减少2.15个百分点;商服用房市场份额5.7%，较上月下滑0.65个百分点;写字楼物业占本月商品房市场份额的5.91%，较上月增长1.51个百分点。省内其他地区人群较大额度购置高端住宅，催动城南外来人群比例上升.从西安购房人群来源分布统计显示：本月，西安本市购房人群依旧占据市场主导，占到全市的比例为88.79%。其中城南区域表现比较明显，在陕西省以内西安市以外的人群比例明显增长，较上月增长6.86个百分点，其他城区购房人群占比本月相对较为稳定，依然以本市购买人群为主。 　　商业地产的方向来看，10月，西安商服用房销量环比下跌17.34%，同比下滑43.87%;写字楼销量环比上涨23.71%，同比下滑15.1%。西安限购政策实施已逾半年，商业地产销售情况相比往年却显得更加风生水起，部分房企纷纷对其产品进行了扩容，将商业作为了回笼资金的途径。但是，就目前西安商办物业的情况来看，截至10月末，西安商业地产结转可售量已达到476.23万平米，其中商服用房为343.89万平米，写字楼为132.34万平米，商服用房和写字楼的存量去化周期分别为65.38个月和18.2个月，住宅市场相对比较良性，在14个月的消化速度周期。整个来看商业地产的库存压力在进一步加大。 　　普通住宅市场。10月，西安市普通住宅成交面积为67.41万平方米，环比下降10.25%，同比下降50.66%。从全市6个城区的销量来看，城北、城南、高新住宅销量下跌显著，三城区销量环比下跌60.84%。本月，西安部分银行对首套房贷利率进行了上调，银行信贷能力再次收紧，房产市场刚需购买力备受打击，首置群体难以入市，加之通胀压力的增大及人们对房价下跌预期的增强，市场观望情绪进一步升级，住宅销量持续下跌。 　　从普通住宅购买人群年龄分布图可以看出，目前，在政策持续作用下，西安住宅市场购房人群逐步向青年刚需置业者转变，80后购置婚房构成了当前西安楼市的主力军。本月25-30岁购买者比例继上月增加后，本月该比例再次上涨1.03个百分点，而45岁以上购买者比例却在进一步下降，本月下滑0.71个百分点。 　　从目前市场对户房面积表现来看，尽管70-130平米面积依旧是市场的主力区间段，占60.5%，但是随着部分银行对于首套房贷利率进行上调，部分急需买房的首置群体由于支付能力限制，其购房选择发生了细微的变化，100平米以上的紧凑型三室户型被迫放弃，更多的