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小区物业管理三大突出问题亟待解决城建房产范文大全 小区物业管理三大突出问题亟待解决 在区政协“专题协商、建言献策会”上的发言稿 ××市小区物业管理三大突出问题亟待解决 物业管理成为人们心中最大的痛 2005年9月，中国社会调查事务所（ssic）用计算机辅助电话调查的形式成功访问了京沪穗三地的500位公众。在与购房有关的问题中，消费者最担心的、也是最关心的问题是物业管理服务问题（94％）。 　　在物业管理服务问题方面，调查结果表明，42％的被访者表示“非常不满意”；26％的被访者表示“不满意”；22％的被访者表示满意度一般；8％ 被访者表示“比较满意”；只有2％的被访者表示“非常满意”。 被调查者对于物业管理的不满意点主要集中在以下六点：一、物业公司乱收费（89％）；二、房屋出现问题，物业公司维修不及时出现问题（81％）；三、物业公司的防范管理存在严重问题（74％）；四、由于某些住户不交管理费，物业公司不提供服务（67％）；五、公用设施不到位（55％）；六、物业公司工作人员的服务态度不好（40％）。 客观的说，虽然我国房地产发展很快，但物业管理却没有得到相应的发展，加之法律法规的不健全，往往出现消费者投诉无门的现象，有关部门的标准虽然出台了，但管理标准却没有细化，使人无所适从，难以操作。虽然说物业公司与业主之间可以通过合同形式确定具体的管理标准，但毕竟没有一个参照系数，双方在理解上很难达到一致，在发生纠纷时很难达到统一。 我市的物业管理纠纷，同样，呈逐年上升趋势。 收费难；拒缴费 —— 本市小区物业管理一大突出矛盾 一、矛盾的症象：恶性循环 ××市物业管理起步于19××年。随着我市城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入,物业管理亦日益成为我市社会各界人士和老百姓关注的焦点。近几年来,物业管理从无到有,取得了飞跃性的发展。但存在的问题和矛盾也很多,不管物业管理公司，还是业主，都有一肚子的苦水,一边是业主指责物业公司工作不到位，于是拒不交纳物业管理费用；另一边是物业管理公司抱怨业主不理解、不配合、难伺候且收费难、收费低、成本高，无法进行有效的管理。物管企业困难重重，步履维艰，由此陷入了恶性循环的困境。 我市普通住宅的物业管理费，在2003年5月1日新政策出台前,一直采用政府定价的收费标准，除了少数新开发的楼盘外，大部份普通住宅定价都在1角2分、1角4分、1角6分，此后，虽有少数物业公司与业主委员会协商后稍稍做了些调整，但大部份新村、小区仍就沿用2003年的政府核定价（例如，×××村，25万m2，物业收费单价0.14元／m2）。 低廉的收费标准，一方面调动不了物业管理企业的积极性，大家都叫嚷着“亏本买卖”；另一方面，业主觉得钱交了却又得不到服务，以致双方情绪非常抵触。根据对我市的31家物业管理公司调查，除少数几家规模较大、新开发的小区，物业管理费收缴率达到80%左右的物业公司略有营利外，多数的是规模较小、收缴率不高的物业管理小区，全线亏损，物业管理公司基本上处于苦苦支撑甚至入不敷出的状况。由于缺乏资金投入，物业管理企业在硬件的改善、员工培训、服务管理等方面力不从心，造成管理不到位，服务质量、水平很难提高，物业管理费的收缴率呈逐步下降趋势，从而形成物业管理恶性循环的怪圈。 二、矛盾的原因：多方所致 笔者认为，小区物业管理之所以困难重重，主要是由于政府、物业管理公司自身、开发商及业主等四方行为不规范所致。 1、政府行为方面 这里所指的政府行为，是指政府及政府各相关职能部门对物业管理行业行为规范的指导、重视、关心和支持的综合行为。由于物业管理行业立法滞后且仍然缺乏科学性和可操作性，加之前几年政府对物业管理行业的重视、关心、支持程度远远不及其他行业，因此急需在政策上及宣传力度上予以必要的倾斜，以正面引导物业管理企业与业主。 2、物业管理公司自身方面 由于物业管理行业仍是一个新兴行业，受过物业管理正规培训的人很少，绝大多数人都是从其他行业改行来的，造成物业管理行业专业人才缺乏，整体素质不高。目前，不同组建形式的物业管理公司数量很多，但是从行业整体发展来看，普遍存在着管理规模过小，员工素质偏低，缺乏服务意识及缺少管理经验等问题。由于市场化水平不高，缺少有效的市场竞争机制，导致物业管理企业缺乏活力。 3、开发企业与物业管理公司关系方面 纵观物业管理公司发展，大多是由开发商派生出来的。当开发商完成小区或楼盘开发后，为满足小区日常管理的需要成立物业公司。因此，物业管理公司大多与开发商有着千丝万缕的联系，存在着管理机构不健全、人员素质差、管理职能不明确等弊病。一些开发商在项目完成并销售一空后，一走了之，往往遗留下施工质量、规划纰漏