2011年A股展望——地产篇.docVIP

2011年A股展望——地产篇一 、有关房地产行业的两个基本判断 如何看待房地产行业在国民经济中的地位? 国务院发展研究中心统计数据显示，中国到2020年城镇化率将达到56％，城镇人口将达8亿人;2030年城镇化率将达到63．6％,城镇人口将达到9．3亿。若未来20年城镇化率每年提高1个百分点，从现在起到2030年，约有3亿农民将转为市民，将创造出一个巨大的市场空间。可见,即使着眼于扩内需的经济增长方式的转型,未来中国经济的增长最大动力仍来自于城市移民对住房的需求;即使密集的楼市调控政策不见松动,依然没有改变房地产行业作为中国经济支柱产业的客观事实。 不过,随着政府决策思路的转变,房地产业作为国民经济支柱性产业的功能和属性，将迎来重新定义后的社会认知。虽然房产税试点施行的说法沸沸扬扬,但在本次中央经济工作会议上并未见房产税的有关表述。即便如此,事实上在本次中央经济工作会议上,政府对未来房产行业的发展方向已经定下了基调。会议明确指出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”。把保障性住房确认为政府而非市场的责任,这不仅是首度写入政府决策性文件中的纲领性提法,更是对过往的以市场化为方向的住房改革的制度再检讨。正是由于在市场化的改革中,政府责任的不明导致了住房保障体系的架构缺失,把所有民众对住房的刚性需求和富裕阶层的投资或投机需求全部推给市场,一方面导致了社会财富向权贵快速集中的再分配,一方面最广大的普通民众在不断上涨的高房价面前,或被迫掏空积蓄甘为房奴或成为蚁族徒呼奈何。地产商的暴利虽然为千夫所指,但作为土地财政最大受益人的地方政府,一方面因权力寻租滋生的腐败被民众广为诟病,一方面对畸高房价难辞其咎的同时,严重缺失对广大弱势群体的住房需求满足的政府道义和功能责任,这不仅造成了因分配不公而不断积聚社会不满情绪,同时也与“惠民生、促消费”的经济结构转型方向所抵牾。从2010年的房产新政看，釜底抽薪的金融信贷政策严打房地产投机力量同时，有关保障房建设的政策力度和执行力度都堪称史上之最。从土地供应来看，上半年全国保障房供地占住房用地比例高达17%，完成计划供地的78%。1-9月份，全国保障房开工率高达90%，实施政策的力度更是直接上升为政策问责。2010年5月19日住建部与各地方政府签订了2010年住房保障工作目标责任书，并称完成情况将纳入住建部、监察部对各省区市的考核和问责。所以本次中央经济工作会议上有关房地产行业的政策导向，其实是延续、强化了2010年楼市政策 “抑制投机，增加供应”双管齐下的调控思路，也同时把房地产的增长功能与民生功能被等量齐观。由此看，房地产政策调控已经上升为政治问题；在强调和谐社会和经济结构转型的新时期，房地产行业作为国家支柱产业的功能定位已经发生了转变。（基本判断一） ? 基于房地产行业的上述基本判断——因为房地产的政策调控不会松动，同时保障性住房的大力推进，房地产行业的“普遍暴利”时代或已告终结——这是对房地产行业的另一个个人基本判断。政策调控的不松动，不仅是一种基于民意的政治考虑，同时也是基于防范金融风险的经济考量。从增加供应的角度看，2011年中国保障性建设安居工程住房建设规模高达1000万套，意味着2011年保障性安居工程投资将达1.4万亿元，达到全国房地产投资规模的四分之一。相比2010年的580万套，增长72.4%，计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分；1000万套住房按50平方米均值计算，5亿平米的建设规模相当于2010年全国住宅新开工面积的42%，保障房建设的黄金期即将来临也势必将对未来商品住宅市场供应构成巨大冲击。值得关注的是，资金问题是保障房建设普遍面临的难题，为此今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，尽快建立起由政府主导的市场投融资和建设体制，从而实现保障性住房的可持续发展。11月17日，财政部等三部委发布《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》为保障房建设资金来源提供了制度保障，通过地方、中央财政贴息引导社会从商行融资发展公租房，租金收入用于偿还公租房贷款等，政府已转变自己建保障房的思路，改为在财政有限的情况下通过财政贴息撬动社会资金参与，通过土地出让、社保基金、银行信贷、企业年金、保险资金等渠道筹集建设资金。可以预期的是，政府在保障房资金问题上做出的积极努力和探索，将因此大大保证和促进2011 年保障房的建设取得跨越式增长。? 二、房地产价格会不会暴跌 从政策面看，除了确定性的包括加息手段在内的货币政策收紧，未来房产税、交易税、土地增值税等仍可能出台。从政治角度来考虑，物价的上涨叠加高房价，将加剧社会不稳定因素，同时也是对本届政府提出的调控房价的民意承诺发起了挑战。从当前内外的流动性格局看，扎紧楼市篱笆也利于未来从金融到经济视角的风险防控。