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万科物业新项目操作手册(精).精品.doc
新项目操作手册
目录
第一阶段:项目立项至规划总图确定期间(以万科地产设计要点为基础)
安防
交通管理
绿地规划、绿化布局、浇灌系统
照明系统设计
垃圾中转站、垃圾桶平面布置
前期管理用房、活动场所、员工宿 舍、社区用房、公用洗手间的规划
第二阶段: 开工建设—项目开盘
物业管理方案
前期介入
前期开盘开荒
绿化浇灌设施的配置完善
第三阶段:管理处成立—交付
管理处组织架构
工作移交
各种证照办理
管理用房装修
管理制度建设
公共关系建立
CI标识制作
清洁开荒
房屋、设备设施接管验收
物业服务方案实现(客服项目、模式研讨)
入住策划,资料准备
第四阶段:交付使用半年内
装修管理(装修垃圾的清运管理)
工程遗留问题处理
水电抄表到户处理
安全、环境、设施设备管理
客户关系建立
商业街管理
第一阶段:项目立项至规划总图确定期间
实施时间 控制要点 实施内容 协调部门 重要程序 很重要 重要 一般 取得土地使用权以后二个月内 在开发商取得土地使用权以后二个月内,物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。 地理位置:项目所处位置
治安情况:周边大环境(农民房、出租房是否多、住宅小区),该周边治安案件发生形式,管辖区域派出所位置。
交通情况:能到达项目公共交通工具,预计业主可能需要的交通工具。其他方面:项目内是否有湖泊、山体、周边绿化,考虑以后湖泊的安全措施,山体的消防、滑坡、防蛇等隐患;周边附近影响(噪音、水质、气味等)工厂;周边配套情况(餐饮、商场、银行、邮政等) ★ 地产成立项目组 相互信息的交流跟进 知会地产该项目物业的对接人员。 ★ 概念性图纸出来以后 在新项目地产立项以后,需要与地产设计部门和销售部门保持密切的信息沟通,并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。 在设计时地产与物业讨论:安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺设置、学校的管理、个性化安全问题、管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房设置等问题。 ★ 闭路监控系统:保持夜间的效果能够清晰,对重要镜头能够录像,使用硬盘录像机,能够保存一周时间。 进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯内厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。 物业品质部、智能化工程部参与,由智能化工程部制作 停车场系统:小区车辆出入口设置、道闸位置和数量设置、车库车辆流向确认。 设计时应实现人车分流;车辆出入口需图象对比系统,需要收费的出入口,软件应该保证; 在条件允许情况下,住户车辆与外来车辆分开管理;出入口无人值守的地下停车场,需安装红外报警,防止人员进入。
临时停车场车库入口应有场内剩余车位动态显示标识(电子显示屏) 物业品质部、智能化工程部参与,由智能化工程部制作 门禁系统:小区主要部位设置,卡的挂失量应该与小区的总容量匹配,建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内 安装位置:小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅(梯控)、天台门、会所门等公共通道处。 物业品质部、智能化工程部参与,由智能化工程部制作 ★ 周界红外报警系统:红线边的围墙需要设置,报警能够联动配套设备 小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉,避免盲点。 物业品质部、智能化工程部参与,由智能化工程部制作 对讲系统:所有住户家需要设置住户对讲,可依据实际情况设置成可视和非可视。 单元门、苑门处需要设置对讲,方便住房家开门。高层楼层电梯厅处设置。 物业品质部、智能化工程部参与,由智能化工程部制作 电子显示系统:项目依据实际情况确定是否设置 通常设置在单元门附近。 物业品质部、智能化工程部参与,由智能化工程部制作 巡更系统:对于比较固定的巡更点,用巡更系统 一要巡更棒一般可以设置40-60个点 物业品质部、智能化工程部参与,由智能化工程部制作 内线电话:小区达到一定的规模,需要使用内线电话。 设置位置:重要设备房、管理用房、管理处、值班室、电梯机房、安全岗位等。 物业品质部、智能化工程部参与,由智能化工程部制作 人行防范要求、人员流向:综合考虑小区的实际情况,控制人员出入口设置的数量,尤其是分期开发小区,以后不开启的消防门,前期一定不能开启,否则以后很难关闭。 明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流,车辆出入口在红线范围内尽量少设置,出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积,方便车辆有序进出。 可以情况下,尽量少开通。 ★ 商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考
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