万科物业新项目操作手册(精).精品.doc

新项目操作手册 目录 第一阶段：项目立项至规划总图确定期间（以万科地产设计要点为基础） 安防 交通管理 绿地规划、绿化布局、浇灌系统 照明系统设计 垃圾中转站、垃圾桶平面布置 前期管理用房、活动场所、员工宿 舍、社区用房、公用洗手间的规划 第二阶段: 开工建设—项目开盘 物业管理方案 前期介入 前期开盘开荒 绿化浇灌设施的配置完善 第三阶段：管理处成立—交付 管理处组织架构 工作移交 各种证照办理 管理用房装修 管理制度建设 公共关系建立 CI标识制作 清洁开荒 房屋、设备设施接管验收 物业服务方案实现（客服项目、模式研讨） 入住策划，资料准备 第四阶段：交付使用半年内 装修管理（装修垃圾的清运管理） 工程遗留问题处理 水电抄表到户处理 安全、环境、设施设备管理 客户关系建立 商业街管理 第一阶段：项目立项至规划总图确定期间 实施时间 控制要点 实施内容 协调部门 重要程序 很重要 重要 一般 取得土地使用权以后二个月内 在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。 地理位置：项目所处位置 治安情况：周边大环境（农民房、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生形式，管辖区域派出所位置。 交通情况：能到达项目公共交通工具，预计业主可能需要的交通工具。其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患;周边附近影响（噪音、水质、气味等）工厂;周边配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等） ★ 地产成立项目组 相互信息的交流跟进 知会地产该项目物业的对接人员。 ★ 概念性图纸出来以后 在新项目地产立项以后，需要与地产设计部门和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。 在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺设置、学校的管理、个性化安全问题、管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房设置等问题。 ★ 闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。 进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯内厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 停车场系统：小区车辆出入口设置、道闸位置和数量设置、车库车辆流向确认。 设计时应实现人车分流;车辆出入口需图象对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证; 在条件允许情况下，住户车辆与外来车辆分开管理;出入口无人值守的地下停车场，需安装红外报警，防止人员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位动态显示标识（电子显示屏） 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内 安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（梯控）、天台门、会所门等公共通道处。 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 ★ 周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备 小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。 单元门、苑门处需要设置对讲，方便住房家开门。高层楼层电梯厅处设置。 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置 通常设置在单元门附近。 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统 一要巡更棒一般可以设置40-60个点 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。 设置位置：重要设备房、管理用房、管理处、值班室、电梯机房、安全岗位等。 物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作 人行防范要求、人员流向：综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。 明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆有序进出。 可以情况下，尽量少开通。 ★ 商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考